基于共给需求层面的房地产市场价格博弈分析.pdf

tγ 经济理论问题] 阳翩翩~!iIi匾阳叫 基于供给-需求层面的房地产市场价格博弈分析 周丽萍，何东慧 (西北工业大学力学与i木建筑学院，陕西西安 710129) [摘 要] 文章针对当前我国房产价格形成机制，尝试运用博弈论的分析方法，理清各种博弈关系，剖析各相关 利益主体的背后动机，从供给、需求层面建立地方政府一开发商一消费者的三方博弈模型，以房价为主线，以房地产的 价格形成机制为重点，探索房地产市场价格持续走高的根本症结所在，并对房地产市场的交易主体的利益得失进行分 析，找出相关应对措施。 [关键词] 供给-需求层面:房地产市场价格:博弈:均衡 [中图分类号】凹99.233 文献标识码lA 文章编号11004-2768(2011)11-0017-03 我同目前房地产市场存在着一系列问题:房地产市场总体 房子。 上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致 可以清晰地看出，三者之间目标行为在一定程度上是矛盾 的居民有效需求能力不足的状态;商品房的高空置率和居民住 的，其中任何一方获利过多或过少，对于房地产投资交易都是 房不足的矛盾:土地资源的低效率使用等等。本文将博弈论引 不利的。因此，应综合考虑在三者利益基础上，尽可能使得利益 人到对房地产的价格形成、需求与供给的研究中，建立地方政 分配公平，公正。 假设一:参与者为政府、房地产商和消费者，他们之间面临 府一开发离一消费者的三方博弈模型，对交易主体的利益得失 着不完全信息。本文中的不完全信息表现在消费者具有两种不 进行分析，试图找出解决房地产市场供给结构性矛盾的方法， 同的类型:穷人(自住性)和富人(投资性或投机性)。消费者类 为政府调控提出相应的对策建议。 型来自两种类型的联合概率分布 Prob( 叫，并且该分布是局中 一、模型基本假设 人的共有信息。假设购买者是穷人的概率为q(OqI) ，是富人 {一}假设前提 的概率为(1 -q ) 。 以政府、房地产商、购房者作为交易的主体，具有特殊的经 假设二:在房地产价格形成博弈过程中，有三个局中人 济利益目标。他们的个体行为都是理性的，交易过程中各利益 主体都在追求自身利益最大化。地方政府一旦真正进行执行中 (i=1， 2 ， 3) ， 局中人的策略$， E 丘，其中:地方政府 $1 E {T, W} , T 表示严格调控， W 表示不损害自身利益的微弱调控或不调控; 央政府的宏观调控政策，就能查出房地产开发企业是否进行了 消费者52 E (Y ， 川， Y 表示购买， N 表示不购买;房地产商$3 E 价格合谋。 (G ， D} ， G 表示高价房， D 表示低价房。 {二}博弈要素 假设主:局中人 I 的支付函数为 UI=U(V ， E) ， V 是地方政 1.参与主体:政府、房地产商、消费者。 府微调或只执行有利可罔的中央及部委制定的政策所获得的 2. 目标、利