北京及周边房地产市场报告.ppt

对项目拓展工作形势的研判—— 公司土地储备不足的形势依然严峻，下阶段，公司在项目拓展方面的任务较重，压力较大。 对下半年项目拓展工作的总体要求—— 1、多渠道寻找项目信息，加强对公开市场招拍挂信息的关注和研判，提前做好充分准备。 2、坚持积极稳健的项目投资策略，关注投资风险控制。 3、结合公司项目拓展机制的调整，明确责任和土地储备指标。;形势背景; 形势背景;总体形势概括;; 历史回顾及两轮宏观调控的对比分析;北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨;调控政策摘要，第一阶段（2003—2008）; 从2003年到2007年，房价一直在持续的调控中稳步上涨，05年的国八条，06年的国六条，两次把稳定房价上升的政治高度。 8.31大限彻底改变了房地产供地模式，由于政府对土地供应的垄断和供应不足，最终造成了地价推动房价，房价反过来拉抬地价的恶性循环。 为了给房价和宏观经济降温，政府在2007-2008年采取了极端紧缩的货币政策，一年内史无前例的6次加息，15次提高存款准备金率，特别是对开发企业的信贷收紧，造成了多数开发企业的资金紧张，被迫降价卖房，2008年迎来了十年来首度房价下跌。 ;2006——2007年房价飙升的原因分析;8.31大限以后，2004年的土地供应量对比2003年下降了30％，而2005年较2004年又下降了40％。 我们认为，04—05年土地供应的不足，商品房市场的去库存化，导致了2006—2007年房价的快速上涨。;2008年房价回调的主要原因分析;分类;资金面——准备金率15次上调;资金面——利率六次上调;历史来看，房价和调控政策的基本规律： 房价涨，政策收紧，利率涨，准备金率涨 房价跌，政策放宽，利率降，准备金率降;2009——2010年房价飙升的原因分析;2008年国际金融危机爆发，为了保增长，国家推出4万亿投资拉动经济。 房地产领域出台系列措施，放松房地产信贷，减免交易税费，包括：降首付比例、降贷款利率，降契税，降营业税，放松房地产信贷，降资本金比例等。目的——鼓励投资和刺激消费。;关键词：流动性泛滥 我们分析一下衡量流动性的重要指标：广义货币供应量M2;M2增速长期高于GDP增速;2008年以后的新增贷款数据显示，2009年上半年新增贷款激增，从一个侧面反映了流动性的过分充裕。;;2010—2011史上最严厉的房地产调控政策;调控政策摘要（2009年12月至今）;2010.03.18;2010.05.22;2010.09.30;2010.12.10;2011.1.26;1月28日;1;分类;史上最严调控一年多，成交萎缩，房价坚挺。;万科;北京房地产市场新变化;商品房市场;由于目前开发企业的资金面仍然较2008年宽松，所以暂不具备全行业降价的条件。 但是由于北京限购政策严重打压了购房需求，建委网站显示住宅可售期房4月1日是6 .07万套，6月份北京库存可售期房重上7万套，8月9日可售期房7.03万套，未签约现房3.72万套，总量超过10万套，可见商品房积压问题已经开始逐渐显现，北京房价局部拐点已经出现。; 万科长阳半岛2010年7月开始一至五期都是日光盘，2011年3月第六期开盘提高装修标准从C级1000元/平方米提高到B级2000元/平方米，风光不再。6月第八期首日去化率39%，均价17000。8月即将第九次开盘，推出10万元购房计划，全部首付款在结构封顶前支付即可。 同一区域首开熙悦山7月开盘704套，均价14900，目前显示网签38套。 与上述项目滞销的情况不同，首开常青藤8月开盘18号楼，43套有30多套都被内部关系抢购，均价23000。;土地市场;2010年末土地市场情况对比;西北旺C1，C3居住用地;西北旺C1，C3居住用地;2010年9月20日成交的小营二类居住用地，28万平方米，底价23亿，城建兴华以28亿中标（金地报价最高31亿），可经营楼面地价仅有14200元。 目前，唐家岭周围的二手房均价在2.3-2.8万元。例如，百旺茉莉园 25000元每平米，中海枫涟山庄25000元每平米，保利西山林语24500元每平米，领秀新硅谷27000元每平米，燕尚园 25000元。 商品房价格在3万左右，例如，亿城西山公馆 32000元每平米，保利西山林语35000元每平米，珠江摩尔国际中心33000元每平米，清河新城 26000元每平米。 首开报价基本是按照32000元/平方米售价，15%销售净利润率测算的投标价。单方报价为17000，比标底价高20%，但仍比报价最高的万科低15%。 ;2010年房山土地市场情况;2#地和3#地北侧地块 5