中原2010年大连中益国际家居MALL的项目营销的的策划的报告.pptVIP

;;;;;;一层业态：陶瓷卫浴主题，板材、商业配套。;二层业态：木装批发主题，配饰配套。;三层业态：五金电料市场、美食广场及管理配套。;四层业态：灯饰超市、美食与管理配套。;;;;;;;;;;;;;;;;;;一、定位系统;;;;投资行为：稳健型投资客户； 投资项目的公寓产品及展厅； 投资收益目标10%； 地域划分：大连为主，周边客户为辅，外阜客户为补充；;;主力店进驻带来的收益持续升值 商铺的传承和保持增值的特性 金州住宅升值空间大 金州的商铺升值空间更大;行业描述：房屋中介及房产界、理财师协会掌控的大连高收入群体、温州商团客户、项目周边客户 特点：专业炒楼人士、分炒号和炒铺两类 地理位置：大连、金州、开发区;炒铺客户：内部认购给予优惠价，开盘期恢复原价； 炒号客户：内部认购销售采取排号或者抽签顺序认购；;;;客户描述;; ;;;;;市场价格现状参考;居然之家太原店租金水平3元/天/平 居然之家杭州店租金水平5元/天/平 居然之家重庆店租金水平4元/天/平 ;公寓销售预测;层高因素：一层层高为5.4米，二层为6米层高较同类商场高，具备打造两层的前提——租金水平溢价20%； 主力店进驻因素——租金价格溢价20%；;根据本项目影响销售价格的因素分析和研究，确定本项目的平面系数由以下系数构成：⑴景观系数；⑵朝向系数；⑶安静度系数；⑷房型系数；⑸私密性系数。本项目的垂直系数为层差系数。;层高因素：一层层高为5.4米，二层为6米层高较同类商场高，具备打造两层的前提——租金水平溢价20%； 主力店进驻因素——租金价格溢价20%；;;;;营销所遵循的核心思想 ;;项目成功须整合各种资源，必须会向三个方向引导延伸至：;;;;;;营销策略及手段 ;广告推广 跨区域发行杂志、报纸；会员刊物；电视媒体等。 ;价格策略 中开高走 稍低于市场预期 逐步提升 ;现场售楼中心销售（体验式营销） 现场售楼中心是地产项目销售的主战场，应引起我们足够的重视。; 所谓体验式营销是指企业以消费者为中心，通过对事件、情景的安排以及特定体验过程的设计，让消费者在体验中产生美妙而深刻的印象，并获得最大程度上的精神满足的过程。 在消费需求日??差异性、个性化、多样化的今天，消费者已经不仅仅关注产品本身所带来的“机能价值”，更重视在产品消费的过程中获得的“体验感觉”。 中益广场体验式营销模式就是在前期的产品塑造、营销推广、销售服务到后期的商业经营、商业管理等项目的各项环节、各类场所、各种道具中，充分融入客户熟悉的情景、项目真实的情景和未来消费的情景，让过程充满互动，让接触成为体验。以差异化“个性”为目标，以“第一”原则整合外部资源，以“定向”方式探索市场，以“关系”手段积累客户。通过此种营销模式来为中益广场的消费者、投资者、经营者带来了稳定、鲜明、独特、超值的消费体验，形成了个性鲜明的品牌文化，从而打动了众多目标受众的心。;通过销售现场的精心设置刺激消费者感 商业项目的营销推广在卖场将会表现得淋漓尽致，中益广场的体验营销主场将设在销售中心，但销售中心已不仅仅是一个成交的场所，贴切地说，她应是一所“体验中心”，体验中心的设计、布置应体现项目的定位，并有极强的“体验感”。体验中心的一物一纸一灯一景一桌一椅都应带有项目的“时尚、专业”特质。中益广场强烈鼓励消费者在接待中心进行全面的亲身体验，而不是象其他销售中心的工作人员一样一进门就对着你喋喋不休，然后是公式化地问答。;通过营销推广传达的方式和内容来表现 营销推广的方式和内容是实现体验营销的第二大手段，无论是平面设计、软文诉求，还是户外广告、电台、电视台等媒体表现，都应紧紧围绕中益广场的商业定位、调性作为一切作品、一切宣传方式的精神思想，这样就会在过程中留下体验的烙印。 ; 通过全程人员的工作行为方式来感染 中益广场有一种高度（城市高度、商业高度、气质高度），这种高度是通过人与物来传达出去的，因此，在营销推广过程和后期的经营管理过程中，要求所有的工作人员都应带着一份高度（绝不是傲慢）和气质来约束自己的言辞、行为。中益广场是推动商业提升的动力，所以，工作作为应是具有气质的、职业的、行业领导力。 ;点对点（泰盈模式） 培训一只专业直销队伍，成立直销小组，针对选定的目标客户区域或单位，直接登门造访。 这一销售模式能够直接与准客户面对面的沟通交流，直接了解准客户对于项目及项目区域的意见或建议，直接了解准客户的需求情况。;通过现场公关活动和促销活动来进行互动 公关活动和促销活动是任何地产项目、商业活动不可或缺的内容，不同类型的项目在开展公关活动和保销活动时，都有带有其项目的特征。中益广场在开展公关活动和促销活动时，强调目标受众的感观刺激和行为参与，以达到体验营销的目的。; 通过招商过程品牌商家的加盟来说服 品牌