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市场比较法求取项目比准价格 PAGE PAGE 1 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 采用市场比较法估算房地产价格 a、选择交易案例 根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域或相似区域的三个三个项目成交均价进行比较。 以下三个实例与本案处于同一区域或相似区域，具有较强的可比性。 实例一：滨湖城市花园，3室2厅2卫，27/34层，成交单价8700元/㎡，成交日期2014年8月。 实例二：滨湖城市花园，3室2厅2卫，22/34层，成交单价8550元/㎡，成交日期2014年7月。 实例三：滨湖城市花园，3室2厅2卫，12/35层，成交单价7900元/㎡，成交日期2014年9月。 具体条件见表1。 表1 比较因素条件比较表 比较因素 委估 房地产 实例一 实例二 实例三 项目名称 待 估 房地产 滨湖城市花园 滨湖城市花园 滨湖城市花园 单 价 待定 8700 8550 7900 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易日期 2015.1 2014.8 2014.10 2014.11 交易方式 出售 出售 出售 出售 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 区域繁华程度 所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优 所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优 所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优 所在区域2500米内有市级商业中心，区域繁华程度较优 交通便捷程度 道路及停车情况 紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位 紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位 紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位 紧临城市主干道，道路通达度较优，有独立的停车位 公交路线情况 距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路 距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路 距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路 距公交站台约100米，有12、33、74、112、601、609、821等线路 距车站、机场距离 距离火车站汽车站约2公里 距离火车站汽车站约2公里 距离火车站汽车站约2公里 距离火车站汽车站约2公里 区域环境 人文环境 市科教区人文环境较好 市科教区人文环境较好 市科教区人文环境较好 市科教区人文环境较好 自然环境 自然环境好 自然环境好 自然环境好 自然环境好 公共设施配套完备程度 所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等 所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等 所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等 所在区域有徐州市煤港路小学、徐州三中实验学校、徐州化工医院、超市、商业银行等 基础设施状况 红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优 红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优 红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优 红线外七通及红线内场地平整，基础设施完善度较优 其它因素 较优 较优 较优 较优 个别因素 成新 八五成 八五成 八五成 八五成 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 楼层 15/35 27/34 22/34 12/35 平面布局、户型 （室内布局与功能的合理度） 房型规整，实用率较好，整体布局较好 房型规整，实用率较好，整体布局较好 房型规整，实用率较好，整体布局较好 房型规整，实用率较好，整体布局较好 外墙装饰（外墙装饰程度） 外墙防水涂料，保养较优 外墙防水涂料，保养较优 外墙防水涂料，保养较优 外墙防水涂料，保养较优 装修（装修状况） 精装修 毛坯房 精装修 简单装修 朝向（主卧室或客厅朝阳） 主卧室朝阳 主卧室朝阳 主卧室朝阳 主卧室朝阳 采光（冬日采光时间） 冬日满6小时 采光 冬日满6小时采光 冬日满6小时采光 冬日满6小时 采光 景观（可见景观及视野开阔度） 视野开阔程度 较优 视野开阔程度较优 视野开阔程度较优 视野开阔程度较优 其它因素 面积适中 面积适中 面积适中 面积适中 b、比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素指数确定表2。 表2 比较因素条件指数表 比较因素 委估 房地产 实例一 实例二 实例三 单 价 待定 8700 8550 7900 土地用途 100 100 1