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房地产开发过程中土地交易的博弈分析 摘要：本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议。 关键词:房地产开发商、政府、土地出让、博弈 正文： 一、土地交易行为的博弈分析 博弈论是建立在个体行为理性即决策以实现自身最大利益为目标基础上的，存在一种或多种策略，对应于每种策略，得到一定收益。假定这种结果是可以量化的，利用博弈论可以分析各利益主体在土地交易中的行为、相互影响、做出的决策以及决策的 均衡问题。从而寻求最佳行动方案，取得最大利益。 1.假设前提 开发商、城市政府、国家作为土地交易主体，具有特殊的经济利益目标。他们的个体行为都是理性的，土地交易过程中各利益主体都在追求自身利益最大化。 2.博弈要素 (1)参与主体：开发商、城市政府、国家。 (2)目标、利益和手段 企业目标：企业经济效益最大化，兼顾社会效益和环境效益； 企业行为：提高土地利用率，容积率和建筑密度，压低土地价格； 城市政府目标：城市政府社会效益最大化，兼顾环境效益等其他方面； 城市政府行为：利用城市规划手段，降低闲置土地容积率，提升土地价格等； 国家目标：城市的可持续发展； 国家行为：推动政府土地储备制度等。 可以清晰地看出，三者之间目标行