房地产价值评估方-公开课件（讲义）.pptVIP

房地产价值评估方法 成本法 MV=LV+IV 房屋重置成本估算 1.工料测量法 2.分部分项法 3.单位比较法 4.指数调整法 土地重置价格的估算 土地价格＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 建筑物贬值估算 经济耐用年限法： 1：直线法 2：双倍余额递减法 3：成新折扣法 书84～85 市场比较法 1.评估程序 2.修正的因素 例题 甲企业有一块待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的六块宗地的情况如表所示（1-1）： 该城市地价指数如表： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区位因素、个别因素的修正见表1～1，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地条件差，正号表示案例宗地条件比待估宗地条件好，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 要求：评估该宗地土地2008年12月30日价格 答案： （1）建立容积率地价指数表： （2）案例修正计算： 案例A：680×（112÷110）×（100÷101）×（105÷115）×（100÷100）×（100÷101）＝620（元/平方米） 同理B:627元/平方米 C:623元/平方米 D:755元/平方米 E:638元/平方米 F:633元/平方米 经评估人员最后审定，认为案例D的值为异常，予以剔除，其它结果较为接近待估宗地，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：628元/平方米 路线估价法 路线估价法是根据土地价值随街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，依次单价配合深度百分率表及其他修正率表来估算临街同一街道的其它宗地地价的估价方法。这种方法尤其适用于大片土地的评估、而收益法、市场法、成本法一般只适用单个宗地的估价。其计算公式为： 宗地评估总价＝路线价×深度百分率×临街宽度×修正率 某路线价区段，标准深度为16至48米，路线价为1000元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为10米，临街深度为18米，该路线价区段临街地深度指数如表：（不考虑修正率） 根据正常宗地路线价公式： 宗地价格＝路线价×深度指数×宗地面积 宗地价值＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2）＝214000元 收益法 1.净收益的测算 2.折现率的估算 书102 假设开发法 待估土地使用权价格＝开发后不动产价值-开发成本-投资利息-税费 或 待估土地使用权价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利息-利润-税金 例题：书107 * * 0 0 1.1 0 08.12.30 G 0 +1% 1.3 0 08.12.30 700 F +2% 0 1.6 -1% 07.12.30 750 E -1% -1% 1.0 0 06.12.30 680 D -2% 0 1.4 +5% 04.12.30 700 C -1% 0 1.1 0 05.12.30 610 B +1% 0 1.3 +1% 05.12.30 680 A 个别因素 区域因素 容积率 交易情况 交易时间 成交价（元/平方米） 宗地 112 107 108 110 107 103 100 指数 20*8 20*7 20*6 20*5 20*4 20*3 20*2 时间 128 125 120 115 110 105 100 地价指数 1.6 1.5 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 容积率 100％ 110％ 120％ 125％ 130％ 深度指数 满16米未满18米 满12米未满16米 满8米未满12米 满4米未满8米 未满4米 临街深度 *