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市场比较法在实际评估中难点与问题剖析 冯长春 教授 北京大学不动产研究鉴定中心 主任 北京大学环境学院城市与区域规划系 近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展，房地产估价水平不断提高，许多估价师结合实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法在房地产价格实际评估中的应用难点与存在问题进行剖析和探讨，并与大家讨论，达成共识，以便进一步完善房地产估价理论与方法。 市场比较法是以市场上实际的成交价格为比准，经比较修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性、说服力强、易于被接受的特点。 难点 难点是市场交易情况、交易日期、区域因 素、个别因素等一系列项目的比较修正。 在这方面，如果估价人员缺乏相关知识， 没有丰富的估价经验，往往被认为影响价 格的各项因素的比较修正会带有很大的主 观性，以致评估结果难以客观准确。 问题 基本公式的应用 比较基准 使用年期修正 容积率修正 一、关于比较修正的计算公式 1、因素修正系数与比较实例价格的修正关系不同。（1）—（6）式为连乘关系，（7）式为累加关系； 2、因素比较修正的基准不同，故100在式中的位置不一样；