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城镇居民如何行使继承的宅基地使用权 ——以《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条为中心的解释论 【摘要】： 城镇居民继承农村房屋是城镇居民取得宅基地使用权的合法途径之一，其和城镇居民购买农村房屋存在着明显的差异。关于继承人行使宅基地使用权的条件和方式、权利消灭的时间、继承人的义务等问题，宜坚持解释论的立场，适当从司法实务上考虑。本文对城镇居民如何行使继承的宅基地使用权进行了细致的探讨。 【关键词】： 城镇居民 宅基地使用权 继承 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 【引言】 3 一、城镇居民继承宅基地使用权的理论基础 3 二、城镇居民继承宅基地使用权的条件 4 （一）被继承人是宅基地使用权的惟一权利人 4 （二）城镇居民是合法的房屋继承人 5 三、继承人向其他城镇居民出卖宅基地使用权合同：有效还是无效？ 5 （一）无效说 6 （二）有效说 6 四、继承人的宅基地使用权的消灭时间：房屋被拆除 7 （一）不被批准重建的“非农业户口居民”宅基地使用权消灭时间 8 （二）继承人不会被批准重建房屋 8 五、继承人的禁止性义务 9 六、结语 10 【参考文献】 10 【引言】 所谓城镇居民继承宅基地使用权，是指城镇居民因继承农村房屋而取得了宅基地使用权。 下文无特别说明，“继承人”是指“ 下文无特别说明，“继承人”是指“城镇民继承人”而言。 一、城镇居民继承宅基地使用权的理论基础 《规定》第48条第一句规定：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。” 这实际上赋予了“非农业户口居民”可能取得宅基地使用权的主体资格，继承农村房屋的城镇居民恰在其列。之所以城镇居民可以继承宅基地使用权，主要是基于城镇居民的继承权和我国现行的“房地同时走”的土地模式。 关于城镇居民享有的继承权内容，根据我国《继承法》第3条的规定，公民的房屋是被视为遗产的。 《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……（七）公民的其他合法财产。合法的私有财产不可侵犯，故城镇居民有权继承农村房屋，而不论主体城乡身份之差异。这和城镇居民购买农村房屋的行为截然不同， 《继承法》第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……（七）公民的其他合法财产。 在我国现行的土地模式下，为了防止房屋所有权和宅基地使用权的分离，确保其主体的一致性，当前严格采取了“房地同时走”模式。因取得房屋所有权进而享有了宅基地使用权，有学者将这种情形称为“建筑物吸附”理论，认为房屋所有权具有独立性，并“吸附”了宅基地使用权，由此“附合”而形成“房屋所有权+土地使用权”的结构，成为了民事主体的财产。 参见高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版，第354页。至此，在理论上城镇居民 参见高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版，第354页。 二、城镇居民继承宅基地使用权的条件 （一）被继承人是宅基地使用权的惟一权利人 当存在其他成员和被继承人共同享有宅基地使用权时，宅基地使用权是不被当作遗产的。 参见博儒：“宅基地使用权可以继承吗”，《法律天地》2010年第7期。原因主要包括两点：一是宅基地使用权自身特殊的性质，其和农村集体经济组织成员的资格关系密切，具有较明显的人身吸附性，并且可以被无偿申请取得，和一般的财产性权利不同；二是从权利人内部关系上分析，宅基地使用权是被家庭内部成员所共有，不是被继承人的个人财产。当一户出现人口减少，宅基地仍是由剩余的成员共同使用。 参见邵忠华、褚玉兰：“农村宅基地房屋拆迁补偿析继承纠纷的处理原则” 参见博儒：“宅基地使用权可以继承吗”，《法律天地》2010年第7期。 参见邵忠华、褚玉兰：“农村宅基地房屋拆迁补偿析继承纠纷的处理原则”，《人民私法案例》2010年第18期。 参见河南省洛阳市中级人民法院(2011)洛民立终字第242号民事裁定书。 （二）城镇居民是合法的房屋继承人 城镇居民需通过法定继承或遗嘱继承的方式取得房屋所有权，没有放弃继承权的表示，并且不存在《继承法》第7条中使继承权消灭的行为等。 《继承法》第7条规定：继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。当宅基地使用权可以作为遗产时，只要城镇居民继承人资格无瑕疵，城镇居民因继承的事实取得了 《继承法》第7条规定：继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（