经济法律通论(屈茂辉 郭哲 著)中国人民大学出版社出版.ppt

3、效益不可损原则 产权一致原则是指建设用地使用权与其地上建筑物所有权的权利人一致，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权亦随之移转；地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的建设用地使用权亦随之转移。 （三）土地使用权转让的方式 5土地使用权入股 2交换 3赠与 4继承 1出售 * 第三节房地产开发法律制 一、房地产开发概述 1、房地产开发的概念 房地产开发一词的含义有广义和狭义之分。广义的房地产开发是指在土地上进行基础设施、房屋建设的行为；狭义的房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施和房屋建设的行为。 房地产开发的特点主要有： （1）房地产开发是多部门协作活动。 （2）房地产开发投资大。 （3）房地产开发周期较长。 * 2房地产开发的类型 （1）按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。 （2）按房地产开发的内容不同，可以分为基础设施建设和房屋建设。 （3）按房地产开发的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。 此外，按开发规模大小不同，还可以分为单项开发、小区开发和成片开发。 二、房地产开发的规划管理法律制度 1城市土地利用总体规划 城市土地利用的规划根据内容的不同可分为三个层次： （一）城市土地利用的规划管理 * 2城市土地利用功能分区规划 3城市土地利用详细规划 城市土地的总体规划、分区规划和详细规划一旦经有权机关批准，就成为法律文件，任何单位和个人都必须遵守。 （二）开发项目选址的规划管理 加强对开发建设项目选址的规划管理具有十分重要的意义，因为开发项目的建设与计划、规划分不开，必须使二者有机地结合，防止在建设过程中计划与规划脱节。 （三）建设用地规划审批管理 建设用地规划审批管理，主要是指政府规划行政主管部门划定规划红线、发给建设用地规划许可证的过程，是取得开发建设用地的关键性一环，也是检验用地是否符合规划和落实规划的最后阶段。 * （四）建设工程规划管理 建设工程规划管理主要是指房地产开发中各项建设工程项目的安排和布局，主要包括两个方面：一是建设工程规划许可制度，二是对房屋开发建设工程的规划检查、验收制度。 （五）城市新区开发和旧城区改造规划管理 城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。 三、房地产开发企业法律制度 （一）房地产开发企业的概念 房地产开发企业，是指以营利为目的从事房地产开发和经营的组织。房地产开发企业具有如下特征： 1房地产开发企业是具有法人资格的经济组织。 2房地产开发企业是以营利为目的的经济组织。 * 3、房地产开发企业的业务活动范围主要是对房地产进行开发与经营。 4、房地产开发企业实行行业归口管理。 （二）房地产开发企业的设立 1、房地产开发企业设立的条件 （1）有自己的名称和组织机构。 （2）有固定的经营场所。 （3）有符合法律规定的注册资本。 （4）有足够的专业技术人员。 2、房地产开发企业设立的程序 具备房地产开发企业设立条件者，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合法定设立条件的应当予以登记，发给营业执照；对不符合法定条件的，不予登记。 * （三）房地产开发企业的资质管理 1、房地产开发企业资质管理的主要内容 （1）房地产开发专营公司应当按照规定申请核定资质等级，未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。 （2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四级共四个等级。 （3）房地产开发专营公司的资质等级实行分级审批。 （4）房地产开发专营公司的资质每年核定一次。 2、房地产开发企业的资质标准 3、各资质等级的房地产开发企业的业务范围 * 第四节 房地产交易法律制度 一、房地产交易概述 1、房地产交易的概念 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。与普通商品交易相比，房地产交易有下列鲜明特性： （1）标的物位置固定性。 （2）房地产交易标的额大、专业性强。 （3）房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。 （4）房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性 2房地产交易的原则 * 二、房地产销售法律制度 1商品房预售管理 （1）商品房预售实行许可制度。 房地产开发经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。 （2）商品房预售合同实行登记备案制度。 商品房预售时，预售人应与承购人签订