重庆市龙湖沙区项目市场调研.ppt

动机 改善居住条件仍为主要目的，为方便子女就读比重增加，中老年有投资意向。 物业类型 小高层、高层、花园洋房成为主要需求，其中花园洋房的需求比重高出主流近一部。青年及中老年偏爱高层，中青年偏爱小高层，花园洋房选择比重增加。 面积 111-130平方米成为主力需求区间，中青年面积需求有增大趋势，中老年面积需求较小，青年居中。 单价 主力承受区间在2500-3500元。 总价 整体选择21-40万，中老年承受能力相对较低，16-30万，中青年较强，31-50万，青年居中在21-40万。 中产阶层的主要成员及经济型居家倾向人群 白领与中产阶层的特征较为接近，以改善居住条件为主要目的，同时考虑方便子女就读，以本区置业为主，外流江北现象较突出，青年、中老年偏爱中心区，中青老年则对沙滨路选择比重较大。高层、小高层成为主要需求，经济型套内面积在91-110平方米的三居室为主，单价承受能力较宽泛，在2500-4000元，总价承受能力较强，在31-40万。 白领 购房区域 白领同样以本区置业为主，外流江北比较突出。 板块 总体以中心区为主，大学城、沙滨路、凤天路为辅。其中，青年、中老年选择中心区比重较大，中青年沙滨路选择比重较大。 动机 总体以改善居住条件为目的，中老年相对突出，部分中青年为方便子女就读会考虑置业。 物业类型 高层、小高层成为主要需求，青年更偏爱小高层，中青年偏爱高层，在花园洋房的选择比重相对较大。 面积 91-110平方米成为主力需求区间，中老年相对较大面积需求区间在111-130平方米，中青年在91-110、150平方米以上两区间需求比重较大，青年主要需求面积为91-110平方米。 单价 白领单价承受能力在2500-4000元，其中，青年承受能力在3001-3500元，中青年在2501-4000元，中老年在2501-3500元。 总价 白领总价承受能力在31-40万，青年可承受总价在31-40万，中青年在41万以上比重较大，中老年承受能力较强在31-50万。 由于高端产品供应缺口，中产阶层外流北部区域相对明显。中心区市场认可度高，沙滨路、大学城较受关注，与北部新区和双碑相比，大学城给消费者的印象居于两者间，尤其是文化教育优势给消费者的总体印象较好。 沙区域消费能力较强，文化教育配套优势已非单一和首要支撑，居住品质提升和兼顾景观环境等因素成为消费新热点。 套内110-130平方米的，以高层、小高层的舒适性三居室为沙区主要需求类型。可承受套内单价集中于3000-3500元/平方米，主力总价20-40万元。 结论 本区消费者是沙区房地产项目的主要消费群，主要为40岁以下的三口之家，家庭月收入集中在2500-5000元，从事行业主要为科研教育、商业贸易、社会服务和政府机关等第三产业人口为主。 由于沙区房地产开发水平的局限性，消费观念相对保守滞后，除了对跨区域消费有一定抗性外，还表现为对品质楼盘的认知模糊和矛盾。但品牌具有一定的消费引导性，表现为品质楼盘举例以华宇品牌为主，龙湖品牌对购房意向有较强的引导性。 结论 因工作原因，教师群体本区置业倾向更为明显，对大学城的购房意向和支付水平也高于主流消费群。公务员除看重工作原因以外，对花园洋房的看重程度相对突出。白领是中产阶层的主力军，但面积选择带有一定的经济型倾向。 沙区区位与交通条件 沙区经济环境 沙区房地产市场特征 沙区分类物业供应格局 沙区住宅消费者特征 研究结论 本次内容 沙区具有都市传统商贸区和西部新兴板块的双重属性，西永组团为刚起步的城市重点拓展区和教育高地，现状与未来城市副中心地位有较大差距，预示了新区经济的高增长，和极具想象力的价值空间，这也是房地产开发不可多得的商机。 目前已初步运作的大学城是沙区的关注焦点，西永组团的主要经济增长点，知名度和美誉度迅速提升，其领先的文教资源和高新技术关联产业资源是房地产项目附加值的重要组成，且产业人口直接培育了首批住房消费市场，从这个意义上讲大学城具有其它片区难以抗衡的市场独占性。另外近期需要注意的是渝遂高速建设和收费站设置情况，交通时间和交通成本的控制对沙区东西部经济平衡及大学城片区城市化具有重要意义。 总体结论 沙区作为传统工业和商贸区，与主城其它区域相比，房地产开发节奏和力度虽然稳健，但略显保守，与东部城区土地资源的稀缺性和品牌聚集度直接相关，花园洋房、别墅等高端物业严重缺乏，在一定程度上制约了区域竞争力和房地产价值增长。因而强势品牌和中高端产品有可能是打破市场沉寂的砝码，其中具有别墅替代性和价格过渡性的花园洋房和类别墅是目前主城区的热点产品和沙区的供应缺口，可能成为沙区市场的有效切入点。 沙区主流消费者以第三产业人口为主，改善居住品质的愿望较为突出，显示了较强的区域习惯性置业和一