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第二章 房地产市场与市场分析 教学目的和要求： 通过本章的学习，使学生对房地产市场及市场分析的基本知识有所掌握。 重点： 难点： 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 二、房产产市场的特点 三、房地产市场的功能 一、房地产市场的概念 房地产市场: 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门 场所，如房地产交易所。 广义的房地产市场是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。 房地产市场体系的划分： ? 按照市场运行层次划分： 房地产一级市场： 国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场 房地产二级市场： 房地产开发公司与消费者之间的房地产交易市场。 房地产三级市场： 房地产消费者之间的交易市场 按照市场交易客体划分： 土地市场 房产市场 房地产金融市场 房地产中介服务市场 按照物业类型划分： 住宅市场 写字楼市场 商业用房市场 工业用房市场 仓库市场 特殊用途房地产市场 按照影响范围划分： 国际性房地产市场 全国性房地产市场 地方性房地产市场 二、房产产市场的特点 与一般商品市场比较，房地产市场具有如下特点： 1.区域性 由房地产的位置固定性和性能差异性决定。 由于位置固定，房地产交易的实质是产权交易，而产权的承载物不能移动，这就决定各地的房地产市场供求不平衡不能通过其他地区调剂。 房地产的性能差异性，即单件性，决定不同房地产的替代性较差。 2.竞争的不充分性，交易效率低 市场参与者少； 房地产交易价格和交易信息不公开； 房地产市场属于区域市场，替代性差； 投资决策影响因素众多。 3.供给调节的滞后性 土地自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小；土地用途一旦确定，难以改变； 房地产开发周期长；房地产使用的耐久性。 4.交易的复杂性，交易费用高 首先，房地产交易形式多样。 其次，房地产交易持续时间长。 最后，由于房地产性能差异，交易信息难以获得。 5. 与金融的关联度高 房地产价值量大，不仅房地产开发商需要大量的资金，即使对于一般的购房者而言，其购房款也是一笔庞大的资金。没有金融的支持，房地产交易的规模将受到极大的限制。 6.政府干预性强 三、房地产市场的功能 房地产市场的功能通过供求、竞争、价格等机制及其相互作用表现出来。 其功能主要表现在3个方面： 资源配置功能； 信息传递功能； 价值实现和价值评价功能； 1.资源配置功能 是房地产市场的首要功能，可以分为2个层面： 调节房地产供求 通过价格机制调节供求总量和供求结构 优化房地产资源的配置 通过价格机制达到优化房地产资源的配置 金融业和商业级差效益比工业用地和住宅用地要高得多，这样金融业和商业向市中心转移，而传统工业向郊区转移。 2.信息传递 房地产市场是联接房地产开发和需求的纽带，也是联接社会总供给和总需求的桥梁。 房地产市场信息是在频繁的交易过程中形成，并通过市场传递。 3.价值实现和价值评价功能 按照价值规律，商品交换应以价值为基础进行等价交换。 在实践中可以有2种途径实现：计划手段和市场手段。而市场手段效率最高。 房地产市场通过价格机制，对房地产的价值和使用价值进行客观评价，促进相关产业的发展。 第二节 房地产市场的供求分析 一 、房地产市场的供给与需求 二、房地产市场的供给分析 三、房地产市场的需求分析 ? 一、房地产市场的供给与需求 1.供给与需求的概念 微观上： 供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同的价格所提供的一种商品或劳务的数量。 需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上