中国水电云立方营销报告1227(终).pptx

;商业是号召力，如何最大化发挥本案商业优势？;;;;城东消费经济带;评定因子;本案位于成龙大道经济带，龙泉与城东区域结合部，受到地段及商业类型单一的限制，如何发挥本区域优势打造差异商业成为关键！;已开发项目 （共5个）;已开发项目 （共5个）;区域内商业发展现状;区域总结;;世贸城;板块;竞争对手甄别;主要竞争对手分析;重点个案分析——龙城一号;商业面积约为2000㎡，主要是作为高端会所以及社区配套使用。;重点个案分析——首创.万卷山;项目规划;重点个案分析——炜岸城;商业规划;重点个案分析——师大.现代花园;金街A;租金与商家;金街A——消费客群以及经营状况研究;金街B;租金与商家;金街B——消费客群以及经营状况研究;商业规划;未来规划经营业态;面积区间;竞争项目与本案的关系;市场总结;;区域客户分析;购买用途：区域内客户大部分以投资为主，只有小部分本地商家购买自用。 地域分布：从各片区来看，川师大板块由于离主城区极近，大部分客户均为成都客户；其次是龙泉本地客户，二级城市客户属于机会性客群；外省客户占比最少。;区域客户分析;城东片区及龙泉区域投资客群，包含部分二线城市客群;;商圈界定;区域商业界定;本案机会点;;本案概况;1.2号楼面积段;项目SWOT分析;; 这是活力四射、时髦、美丽、欢唱无极限的“休闲”场所，这里从来不缺活力，不缺美女，不缺流行，“同学会”+“谢师宴”+“耍朋友”+“游戏”+“潮”这些代表青春的段子只会献给青春的“它” ;;;商业街客群定位;;校园介绍;人流动线研究;校园配套;校内公交站点;校园总平图;人流量研究;;项目优势;;现代花园;成龙大道;社区主入口;;内部提升点——3、4、5号楼1F;内部提升点——3、4、5号楼2F-3F;内部提升点——3、4、5号楼4F;内部提升点——1、2号楼底商;;不利点——业态档次较低;不利点——广场品质感差;不利点——昭示性及舒适度;总结;;社区底商;产品级别划分;A类产品铺面划分—1F;A类产品铺面划分—2F、3F;返租模式建议;销售模式建议;开内街销售;建议：2-3F层商业溢价能力偏弱，且面积规划过大，投资门槛较高，为了加强商业价值最大化，建议丰富人流动线，对大铺面进行瘦身，提升2-3F商业的销售价格及销售速度。;销售模式建议;销售模式建议——大铺面打包销售;销售模式建议;极小化划铺;建议：进行铺面划小销售后，相对以前能够保证项目具备更高的溢价能力，便于项目的总价控制，能够满足于投资客群的需求，保证总价控制在150万以内，达成快速去化；;极小化划铺销售;1F业态定位;1F业态展示;;2F业态展示;3F业态展示;3F业态展示;4F业态定位;4F业态展示;对本案商铺进行极小化划铺处理后，能够对产品后期的经营和投资客群的回报需求进行保障：;本案定位为校园经济型商业，主要客群为川师大的学生，整体消费能力相对较为低端，属于低价多销型的行业，小铺面的推出，能够减轻后期经营的难度，并降低了投资的门槛，便于后期运营过程中的成本管理；;对于回报率的保障，主要由两部分构成： 1、开发商补贴：采用返租模式进行补贴 2、商家补贴：采用本案商业租金进行补贴;价格建议;;;;分期建议;根据市场上其他项目销售速度，再结合本案体量，预估项目销售周期为12个月，我司建议项目亮相3月初开始进行，首次开盘建议在5月底;本案以20000元/ ㎡入市,整体实现24000元/ ㎡以上的均价;三期;项目物业推售布局;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;推售策略;一期6个月销售总销约31971万元，一批次销售率95%，二批次销售率85%，占一期的销售率88.71%，按照目前的市场大势，月均回款产值6797.33元，我司认为6个月销售31971万，在目前市场及周边商业销售欠缺的情况下较为合理，不排除未来冲高可能 ，相对保守估计。;;去化目标：20000㎡;1、能承受总价在100万左右的客户： 2、对区域有一定的认知度； 3、比较区域投资价值： 4、来访时交谈较深入，涉及付款方式的详细探讨； 5、关注银行按揭贷款，担心是否符合办理按揭的条件； 6、业主、业主推荐及朋友介绍； 7、对地段升值潜力具有信心，投资型客户； 8、二线城市投资客户； 9、认可产品、认可区域； 10、认同川师大的经济效益；;建发·鹭洲营销总纲;;;推广执行;户外大牌;推广计划——短信;线下渠道营销——电销;行销地点： 龙泉音乐广场及周边卖场 工作内容：针对龙泉本地自用客户及龙泉本地投资客进行行销 人员：建议10人左右 工作任务：针对周边商家及来往消费者，发派项目资料，对项目进行讲解，释放项目各阶段销售重点信息。 每人每天要求不低于20组高效电话 物料需求：宣传海报、易拉宝、DM单;线下渠道营销——点对点营销;线下渠道——