戴德梁行-扬州信息服务产业基地战略发展定位.ppt

前提假设 根据我们前面的规划定位，我们可以开始对基地首发项目进行财务分析，在此之前我们先要就财务分析中的前提与假设进行定义： 前提假设一：首发物业功能细分： 前提假设二：租售模式与物业定价： 租售模式： 我们建议首发项目应当以租赁为主体，同时考虑到全租可能带来的资金压力，建议可以对一部分产业楼做出售。因此，接下来的分析我们分为二个方案：方案一：全部租赁；方案二：产业楼50％出售。 通过对这两种方案所产生的投资汇报分析找到一个最佳的投资和运作平衡点，实现投资和效益的最大化。 前提假设 前提假设三：开发时间表建议 开发时序建议说明: 2007年内先开发总建筑面积为3.2万平方米，主要包括产业楼一期，即一栋1万平方米的产业楼A和3栋6000平方米的产业楼B，主要考虑先期客户群主要以中小型企业为主，针对大型客户，以一栋1万平方米的供应满足；以及同时开发完毕为产业楼作基本配套的员工餐厅，以满足早期客户的基本配套需求 2008年初开始信息服务大厦、产业楼二期和会所将同时开工，会所预计将在年中完工，步行街可以在年中动工，所有物业将在08年年底全部竣工，预计08年底的总竣工面积将达到5.8万平方米。 酒店项目建议在园区产业发展比较成熟的时机进行开发，以降低项目的风险性；但同时在早期要确定合作的酒店管理公司，做针对性的物业设计和开发。 前提假设四：土地物业开发成本建议 物业成本 前提假设 此处土地开发成本是指土地得“七通一平”（其中电力接入是单回路供电） 土地总成本为308元/平方米。 项目整体的财务分析表－方案一（全租） 从项目整体财务测算来看，项目20的税前内部收益率（IRR）仅为7.78％，20年的税前净现金流为1920万人民币，项目税前回收期是14.36年，自有资金20年的投资回报率为13.51％ 。因此如果全部考虑租赁，对资金投入要求很高，项目投资收益效果很不理想。 项目整体的财务分析表－方案二（产业楼50％销售） 采用对产业楼50％销售来看，项目20的税前内部收益率（IRR）可以达到11.50％，20年的税前净现金流为3242万人民币，项目税前回收期是12.57年，自有资金20年的投资回报率可以达到26.19％ 。目前的工业房地产投资市场20年的IRR平均为12％，因此如果考虑出售一半的产业楼，对于首发项目整体的投资回报表现有了较大的提升，基本能够达到一个比较理想的投资预期。 项目分地块财务分析结果汇总 比较分析结论： 通过对两种方案进行不同的财务分析测算来看， 方案一采用对物业整体租赁的运作模式，20年税前的投资回报率仅为7.78％，远低于方案二的11.5％；净现值也比方案二的3242万人民币减少了将近40％，投资回收期要长于方案二将近2年的时间，自有资金投资回报率为13.51，远低于方案二的26.19％。 税后来看，方案一20年的净现值为-932万元，没有达到收益的目的。 总体看来，这个项目总体的盈利能力较差，如果采用全租模型，20年的税后收益率还不能达到贷款利率的要求，即使是方案二的租售模型，20年税前11.5％的收益率也属于偏低的。通常，一个园区开发项目20年的回报率可以达到20％以上，回收期控制在8年以内为佳。因此我们建议政府可以给予企业一定的首期项目补贴以弥补企业先期的损失，待后期租金上涨后，园区的财务表现会有所改观。 两种方案比较 招商策略 招商理念 案例：上海某园区从建园开始就一直关注于软件产业的发展，到目前为止一二期所有客户皆为软件企业或信息相关类企业。２００７年，由于投资方的要求，于三期内接纳了一家世界著名的医药企业。虽然园区竭尽全力避免该项目所造成的影响，但是品牌形象已一定程度受损。 软件园区 医药企业 软件企业 系统集成、嵌入式 ？ 明确产业导向 招商的产业导向一定要明确，否则就会造成园区发展的战略定位发生偏差，或者破坏园区内的业态，从长远来说影响了园区的品牌。既然已经确定了以发展信息服务业为目标并以呼叫产业为重心，那么就要坚定不移地贯彻下去。 突出文化概念 招商要利用本地的文化特色和优点，凸显文化的内涵。现代的园区不能光有产业而缺乏人文底蕴，扬州在这方面有着天然的优势——古老的运河文化、众多的人文古迹、杰出的历史人物。园区建筑整体以古老传统与现代时尚的结合，会所的文化展示功能，一年一度的高峰论坛等等都是可以进行大力推广的要素。 重视环境因素 优美的环境会给入园企业员工带来较高的满意度，尤其对呼叫中心这样人力密集的产业来说。广陵新区被京杭运河和廖家沟环绕，北部的休闲度假区等等，都可以与园区的发展相结合进行宣传。 市场推广策略 加强与政府的联络，得到大型招商项目的信息和支持。在很多情况下，政府是最具备招商资源的，要争取得到政府的支持及政策倾斜。 定期召开定向客户专题招商会。应该定期组织有针