北京天润平谷项目营销总案.pptxVIP

天润平谷项目营销策略总案赢在未来 目 录营销推广策略新政对本案影响项目SWOT分析营销思考目标客户分析项目定位市场分析项目开发计划推盘策略项目经济指标客户定位项目定位价格策略项目分期情况产品需求分析产品定位销售目标分解营销推广策略推广费用预算 PART 1市场分析北京市商品住宅供求北京市商品住宅价格走势北京市商品住宅成交结构分析竞品区域供求走势分析竞品区域价格走势市场总结1、北京市商品住宅供求北京市商品住宅供求——2月份北京商品住宅供应量大涨，而成交量大跌，本月供求比1:2供求市场——2月份，北京商品住宅供应量大幅上升，成交量大幅下跌，供求比1：2。供应市场——2月份，市场供应量大幅上升，供应量为21.3万平方米，环比上涨107.27%。成交市场——2月份，楼市成交量大幅下跌，成交量为42.7万平方米，环比下降64.94%。2、北京市商品住宅价格走势北京市商品住宅价格走势——本月成交量大幅回落；成交均价小幅上涨。本月商品住宅成交量42.7万平方米，较上月下降65.34%，成交价格较上月小幅上涨。价格层面——2月，商品住宅成交均价依旧延续了今年的价格震荡走势，本月小幅上涨，成交均价24794元/平方米，较上月小幅上涨1849元/平米，环比上涨8.06%。成交层面——2月，成交量出现大幅回落，受新国八条和春节因素影响，市场出现观望情绪，成交量大幅下滑。4、竞品区域供求走势分析■ 平谷：2011年2月，平谷区仍无项目进行推案。本月平谷区域成交量较少，成交面积仅0.07万平方米。■ 顺义： 2011年2月，顺义区无新增推案。成交方面，顺义区域成交量为2.75平方米，环比下降86%。2010.2-2011.2顺义区域商品住宅市场月度供求走势2010.2-2011.2平谷区域商品住宅市场月度供求走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统供应方面：2011年2月，顺义区无新增推案。成交方面：2011年2月，顺义区域成交量为2.75万平方米，环比下降86.0%。顺义区本月成交前三位的项目为龙湾、东方太阳城、龙湖香醍溪岸。供应方面：2011年2月，平谷区仍无项目进行推案。成交方面：2011年2月，平谷区域成交量较少，仅有2个项目有成交，成交面积仅0.07万平方米，成交项目分别为盈谷中心和腾龙源城。5、竞品区域价格分析■ 平谷：成交均价为6118元/平方米，环比上涨32.1%。■ 顺义：成交均价为21215元/平方米，环比上涨92.7%。2010.2-2011.2顺义区域商品住宅市场成交价格走势2010.2-2011.2平谷区域商品住宅市场成交价格走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统价格走势：由于上月回迁房鲁能顺义新城成交量较大，直接拉低了区域的整体价格。而本月顺义区成交均价为21215元/平方米，环比上涨92.7%价格走势：2011年2月，平谷区成交均价为6118元/平方米，环比上涨32.1%。竞品项目紫贵庄园本月无成交，竞品项目腾龙源城本月成交均价为5016元/平方米，盈谷中心成交均价为6374元/平方米。6、市场总结总基调——政策调控全面升级，楼市将进入速冻期成交量：整体下滑5-10%。总基调：2011年全国房地产市场将进入相对较长的调整期，主要针对商品住宅市场，保障房、商业地产仍然具有较好发展前景。成交金额：预计同比下降8%-12%。土地：土地成交量保持2010年水平。6、市场总结结构——商品住宅价跌量缩，刚性需求产品受影响较小新一轮调控政策的滤出效应刚性产品受冲击较小受政策影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小商业、保障住房前景良好本轮调控重点是商品住宅，因此商品住宅将受到较大冲击，而商业物业、保障性住房则持续走好，建设力度将上升自住刚需投机、投资、改善需求中低档、小户型价跌量平中档物业价微跌量缩高档物业价平量无商业、保障性住房商品住宅商业物业量价齐升保障性住房总量上升商品住宅价跌量缩 PART 3 项目SWOT分析1、项目SWOT分析S优势W劣势区域：平谷休闲度假区，未来新城发展方向；交通：北临城市主干道顺平路，道路出行极为便利环境：一线河景自然景观资源，皇家级园林配套，毗邻平谷体育中心；规模：项目体量在平谷区首屈一指，具有明星效应；产品：产品力卓越，标杆优势凸出；品牌：天润集团系品牌开发商，实力雄厚临近顺平路：城市主干道对地块产生一定噪音影响。周边配套不足：地块周边缺乏生活配套，不利于前期销售。生活氛围不足：周边无大型居住社区，缺乏生活氛围。区位认知略偏：地块位置在平谷市民心目中区位较为偏僻，心理认知较远。 O机会T威胁潜在威胁：目前成交的两地块，其中贾各庄村地块对本案将构成一定竞争；近期又有新地块将要入市，未来供应面的竞争会凸显；周边区域：临近平谷的顺义等地近年发展迅猛，会截留城市导入型