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土地估价注意事项讲解 土地评估部 岳 灵 主要内容 一、土地估价报告的变化和完善 （一）变化的主要依据 《城镇土地估价规程》 土地估价报告质量评审标准 协会备案报告抽查审核评分标准 中估联行估价实务手册 《土地估价报告质量评审标准》 （二）报告变化的主要内容 1、估价目的 标准要求：满足委托方何种需要、估价结果应用方向；是否仅一个估价目的；估价标的是否符合土地处分的有关规定等 新模板 估价目的 因委托方融资的需要，委托我公司对其所属的位于金牛区金牛乡金牛村2、3、4、5组的一宗国有出让住宅用地土地使用权正常市场价格进行评估，本次估价目的仅为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考。 （为委托方确定国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据） 2、估价基准日 估价结果对应的具体日期，在具体日期后注明。一般有两种情况： 现场查勘之日 根据委托方《估价委托书》（或国资项目的立项批复）委托确定。 3、容积率的设定 依据： 出让合同 规划设计条件通知书 总平图 注意事项 当实际开发容积率与出让合同不一致时，实际开发容积率大于出让合同约定容积率是一定要核实是否补交增容出让金。 在收集《总平图》时一定要收集《建设工程规划许可证》，核实《建设工程规划许可证》中记载的“建设规模”是否与《总平图》经济指标中的“总建筑面积”对应。 4、委托估价方 增加委托方与土地使用权人的关系描述 委托估价方与土地使用权人为同一单位。 委托估价方与土地使用权人非同一单位，委托估价方为土地使用权人的母公司、债权收购方等（说明具体隶属关系），并分别描述。 注明委托方联系人及联系电话。 5、土地使用权取得方式（土地权利状况） 增加描述： 根据《成都国有土地使用权出让合同》（***）及相关票据可知，估价对象的土地使用者于2003年9月28日通过出让方式合法取得估价对象的土地使用权，出让金157755421元及契税4732663元已全部缴纳。 6、影响地价的因素说明 一般因素（分析应涵盖城市资源状况（地理位置、土地资源、人口等）、房地产制度与房地产市场状况（土地制度、住房制度、地价政策等）、产业及税收政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况（城市经济规模、综合实力、社会储蓄与投资特别是房地产投资、人均可支配收入等）五个方面。已修改，见模板。 区域因素、个别因素注意事项 ①描述内容应与方法应用中的描述对应、一致； ②描述内容应涵盖市场比较法、基准地价系数修正法中的因素。 7、土地估价原则 要求：选择是否得当、全面；描述是否规范、正确；与估价目的、方法是否协调 删除内容：估价基准日原则 增加描述：与方法联系，如： 评估选用的市场比较法、剩余法均适用于替代原则、变动原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、最有效利用原则。 本次评估选用的收益法、剩余法适用于预期收益原则。 8、估价方法应用评价和地价确定 在以简单算术平均值确定评估结果一般没什么问题，两种方法都可以评价为“其估价结果接近市价”。 但是在加权平均取值时没有注意估价方法的应用评价。必须对两种方法进行比较，权重高的肯定更有说服力。 土地估价结果的确定，两种方法的结果差异在30%以内的，采用简单算术平均法确定；差异在30%以上的应采用加权算术平均法确定，权重比例一般为0.6、0.4. 市场比较法是一种比较价格，具有较高的适宜性和可信度，估价结果接近市价。 剩余法是预测未来的收入和成本，可能存在一定的不确定性和不可预见性，因此其测算结果的准确性相比市场比较法来说稍差。 如： 变化内容： 增加可比实例照片 增加修正系数确定的理由和标准 市场比较法 各条件描述是否客观、具体、量化。 期日修正不能直接采用中国城市地价动态监测网公布的数据，必须加以描述和分析，对其适用性进行说明，并对滞后期间的变化进行说明。 在采用市场比较法评估地价时，各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。非特殊情况下应采用各案例比准价格的用简单算术平均法确定市场比较法最终取值。若采用加权算术平均法取值时，应有针对性的说明，并注意权重大的其修正幅度应较小，避免逻辑矛盾。 注意事项： 变化内容： 方法描述 不动产现值的确定 折现率的确定 根据资本资产定价模型，利用WIND终端数据无风险取3.94%，房地产行业收益率取11.23%，β值取1.27，计算得出折现率为13.19%，因本次开发物业为住宅，折现率取整为13%。 删除原模板住房维修基金扣除项，统一在销售费用中考虑 土地增值税 全省土地增值税预征率、核定征收率 剩余法 说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵、修正体系。