某商业中心年度广告整合推广策略.docVIP

千岗地产·新龙岗商业中心 The Strategy IBM AD Planning Of The Strategy IBM AD Planning Of 2003 2003年度广告整合推广策略总纲 深圳市大观广告有限公司 2003年2月24日 聚焦龙岗片区商铺业市场分析 1总体市场态势 受入世、深港经济一体化等利好消息刺激，２００２年深圳商铺交投相对活跃。据有关数据 显示，不论是新开工面积，还是销售面积，２００２年比２００１年同期均有两位数的增长， 深圳掀起了新一轮的商铺投资热潮。 与往年深圳商铺供应大多由东门、华强北两大商圈垄断的局面不同，２００２年的深圳商铺 供应呈现出全面开花的势头。２００２年上半年，新推商铺主要集中在关外的龙岗和宝安两 区，而下半年则是南山独占鳌头，整体来说，商铺新势力呈现了咄咄逼人之势。这种变化是 与近年来深圳地产发展从关内逐渐向关外扩张的步伐相吻合的，而其背后的最大推动力就是 零售大鳄的扩张。关于这点，我们会在后面详细谈及。 ２００２年年末，深圳商铺推盘力度明显加大，承接这一势头，２００３年商铺继续走强的 局面应该不会改变。据分析，对于２００３年的商铺市场来说，两大利好不可忽视。一是２ ００３年是深港两地实行２４小时通关的第一年；二是距离２００４年地铁通车，２００３ 年也是倒计时的一年。随着这两大利好的兑现，深圳商铺将迎来又一个黄金时期。　　 2 本项目所在片区——龙岗新中心区的大型商业分析 在龙岗，龙岗世贸中心与华润万佳的结盟从根本上改变了龙岗中心城缺少大型百货的历史。 而本项目与新一佳百货、香江家私的合作更将龙岗商业的发展推向一个高峰。 新龙岗商业中心项目SWOT分析 优势（S） 龙岗新城区正处于热火朝天的规划实施阶段，其优良的规划和配套为新龙岗商业中心的发 展提供了广阔的空间，特别是新龙岗商业中心与新城中心区的核心—龙城大道零距离接触， 地处龙岗新区与老区的交界处，同时坐拥老区今日的繁华风采与新城明日的辉煌前景。 目前龙岗中心城的大型商业广场仅有“人人购物广场”和“万佳百货”二家，新龙岗商业 中心的加入，将打破二者之间的市场平衡，为龙岗商业注入强劲活力，形成相对稳定的龙岗商圈“金三角”，成三足鼎立之势。 新一佳超市、香江家私的入驻将有力提升“新龙岗商业中心”的品牌影响力和号召力，带动旺盛人流财气，为中小投资者提供信心保证和刺激投资欲望。 劣势（W） 整体而言，龙岗区还处于经济建设的腾飞期，区内商业气氛不是很浓厚，许多本地居民的 投资意识较淡薄，还需要从各方面加以引导。 人人购物广场、万佳百货先入为主，占据先机，在本地市场形成一定的影响力，特别是人 人人购物广场仍在推出新铺，市场反应不错，对本项目构成较大竞争。 本项目周边除部分住宅小区外，其它许多工程尚在建设之中，配套还不完善成熟，网点不 密集，未能有效凝聚人气。 机会点（O） 龙岗东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区， 西连宝安区，北靠惠州市、东莞市。区 内公路四通八达，高等级公路已形成网络.机荷、深汕、惠盐、盐坝等4条高速公路跨区而过。沿机荷高速公路，龙岗区中心城至深圳机场的车程仅20-30分钟。沿新建成的龙岗第二通道，龙岗区中心城至市中心车程仅需20分钟。如此得天独厚的地域位置为新龙岗商业中心建设成为次中心区商业核心提供了难得的机遇。 龙岗在历史上就是著名的商埠，近年来，随着经济的发展，市场日益繁荣，商业网络体系 已初具规模。2001年全区社会消费品零售总额52.6亿元，平均年递增22.6%，市场前景诱人。近年龙岗区政府投入巨资大力兴建新城区，为新龙岗商业中心提供了绝好的发展良机。 人人购物广场、龙岗世贸中心的先期运行在龙岗掀起出一股“商铺投资热”，新龙岗商业 中心正可利用这股热流，借机发力，借势入市，借势造势。 D、 威胁点（T） 福田、罗湖、南山等片区商业众生，目标受众选择空间极为广泛，都怀着持币观望态度，“慢慢挑，不忙选。殊不知百花丛中哪枝最美？” 发展商实力与知名度不够，消费者认知有一定难度，无法与品牌地产商抗衡。 项目应树立的市场指标性 我要成为——有效填补龙岗新区大型一体化购物商城空白的高品质物业； 我要成为——新龙岗片区经营最齐备，配套最完善的时尚购物商城； 我要成为——全面满足各层次消费群体的各类生活需求和生活享受的大型购物基地； 我要成为——知名大商家与中小商铺有机融合，极具升值潜力的综合性商城； 我要成为——符合目标受众消费观念和生活品味，高品质商业的新诠释。 项目的核心竞争力提炼 环境优势——位处老城与新区交界处，坐拥老城之繁华与新区未来之无穷潜力 片区优势——龙岗片区商业步伐逐渐强劲有力，形成比较稳定的商圈旺势 招商优势——新一佳、香江品牌商家的进驻，无形中提升项目品质，树立中小商家信心