[调研资料]汝南县房地产项目可行性研究报告终稿讲课资料.pptVIP

* 南 京 苏 邦 2011.11 汝南县房地产项目可行性报告 目 录 汝南县宏观经济概况 汝南县房地产市场分析 汝南县主要楼盘介绍 房地产市场问卷调查分析 本案可行性分析 结论 一、汝南县宏观经济概况 汝南县城市概况 汝南县经济发展战略 汝南县城市规划 1、汝南县城市概况 汝南，古属豫州，豫洲为九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中”之称 。 现辖7镇、13乡，281个村（居）委会，总人口78万，总面积?1470平方公里。 汝南地处北亚热带和暖温带的过渡地带，四季分明，气候温和，风景秀丽，资源丰富，区位优越。西临京广铁路、107?国道、京珠高速公路，驻新（驻马店—新蔡）、开龚（开封—龚家棚）公路两条省道交汇县城，形成大“十”字架的交通框架，构成独特的承南贯北，连东接西的区位优势。 汝南文化灿烂，文物繁多，有文化遗址280?多处，自然风景与人文景观交相辉映，被国务院批准为对外开放县，被省政府确定为历史文化名城。这里有全国最大的平原人工水库——宿鸭湖，碧波万顷，风景如画；有亚洲最大的的寺院——南海禅寺，宝刹雄伟，琳宫璀璨；有天下最小的山——天中山，山不在高，却是天下之最中的标志物，也是中国古代地理中心和校核时间的地方；还是世界著名的爱情传奇——梁祝故事的发祥地，缠绵凄婉，源远流长；更有唐代大书法家颜真卿亲书的“天中山”碑刻。 3、汝南县城市规划 县城规划区南北长5公里，东西宽5.5公里，总面积为27.5平方公里，城区人口规模为18万人。新规划的县城西新区东临新汝河，西与老城区相连，主要划分为四个区，即东部临河教育文化区，中部行政综合区，北部住宅商贸区和南部工业区。新区坚持高起点规划，高标准建设，努力建设成为驻马店东部区域中心城市和风景优美的生态旅游市场。 二、汝南县房地产市场分析 1、房地产市场的现状 2、房地产市场的发展趋势分析 3、土地市场 4、销售市场 5、房价走势 1、房地产市场的现状 汝南县房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低；房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场正在逐步形成；整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相对落后；目前市场在售楼盘不多；但市场表现比较活跃。 汝南房地产市场目前处于起步期，无论从土地的供应量及开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于较低水平，特别是开发商还不注重品牌意思的培育。 2、房地产市场的发展趋势分析 就汝南县现状来看，经济发展缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，汝南的房地产市场将蕴藏着巨大的发展空间；但这必须依附于市政规划建设的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。 自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片“蓝海”。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及城镇化水平高速发展等因素决定了汝南县房地产市场将会迎来发展的大好春天。 3、土地市场 据统计，2010年汝南共成交20宗商住地块，合计成交土地面积43.0882万平米，2011年1—11月汝南共成交16宗商住地块，合计成交土地面积21.3440万平米。 可以看出今年的土地供应量比去年减少一半，这说明了明后两年可推向市场的房源将大大减少，从这两年的土地供应量来看，64万平方的土地量，我们按容积率2.5，得出明后两年的推向市场的量为160万平米的量体，折合约14500套商品房；从我们的需求上分析来看，汝南县人口78万人，每年的城市化进程为3%，明后两年将有4.68万人进城居住，需求约15600套住房，再加上城镇居民有改善住房条件的需求及家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，由此可见，明后两年市场的供应量将远远满足不了市场的需求。 4、销售市场 从上表可以看出，销售市场表现比较活跃，据我们工作人员实地调查，很多项目一经推向市场的房源，在短时间内都会被购房者抢购。 5、价格走势 从图上数据表明，以刚性需求为主的汝南房地产市场，在国家宏观调控下房价影响不大，房地产市场价格呈现稳步上涨的趋势。 三、汝南县主要楼盘介绍 开发商：富源房地产开发 有限公司 占地：140亩 总建：30万平米 绿化率：35% 总户数：约2000套 主力户型：90㎡--170 ㎡ 销售均价：2500元/ ㎡ VIP：5万抵6.5万 一期推出300套房源，现已排号近300户。 预计2011年11月底开盘 1、富源·双河湾 项目优劣势 项目规模大 价格相对低 位置偏远 处于工业区 2、西美