《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》解读.docVIP

《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》解读 为加强商品住房交付使用的管理，规范商品住房交付行为，维护商品住房买卖双方的合法权益，促进房地产市场和谐健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）等有关规定，结合我市实际，制定《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》（以下简称《规定》）。 一、制定背景 （一）制定《规定》的意义和目的 近年来，商品住房竣工交付量越来越大，购房者与开发企业在交付问题上的矛盾纠纷也越来越突出，其中主要是买卖双方在交付使用程序上存在分歧以及开发企业对房屋存在问题整改不到位等。着力解决当前商品住房交付使用中程序混乱、维修不保、纷争不息等突出问题，并对商品房交付使用中的房屋查验与承接、监管主体、信息公示、责任区分等予以规范已刻不容缓。 1、商品住房是否达到交付使用条件不明。目前，很多购房者不太清楚商品住房的交付使用条件，也不清楚开发企业需要具备什么样的条件才能交房，交付现场没有公示达到交付使用条件的相关资料，迫切需要引导。 2、商品住房交付程序混乱。在交房程序上，目前很多开发企业要求业主先缴清相关费用签字收房以后才能看房，这引起购房业主的强烈不满，也不合情理，业主在不知道自己房屋有无重大问题的情况下签字接房，后续矛盾纠纷更为突出。 3、商品住房承接后的维修拖沓。目前，很多购房业主反映开发企业对自己所购商品住房的维修非常拖沓，也比较敷衍，对本身应当承担的维修责任采取消极应对的态度。如果没有相关规定的话，只要收了房，业主反映维修问题非常麻烦，很多时候只得求助于政府，因此，有必要规范交付过程中的维修问题。 （二）制定《规定》的依据和起草过程 我局已于2011年起草了该《规定》，并先后两次征求了我市部分房地产开发企业及部分物业服务企业的意见，同时，书面征求了房协、物协等部门意见，根据反馈意见进行了多次修改完善。2012年底，我局在调研修改的基础上再次征求部分开发企业意见，并通过局公众信息网面向社会公众征求意见，根据反馈意见修改完善，形成本稿。 二、主要措施 （一）要求公示商品住房达到交付使用条件的证明资料 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。根据成都实际情况，我们确定了九项需要在交付现场公示的内容，用于引导买受人通过公示资料查看其是否达到交付使用条件，并规定其中的住宅工程质量分户验收结果表、住宅质量保证书、住宅使用说明书还应提供给买受人，帮助购房者维护权益，减少矛盾纠纷。 （二）明确商品住房交房相关程序 住建部《物业承接查验办法》主要规范的是物业共有部分和共用设施的查验和承接，但对专有部分却无规范的机制，而在交房时，购房者更看重的是专有部分的合约合规情况，因此，我们移植了住建部物业共有部分承接的做法，结合现行部分品牌开发企业的交房程序，实行先查验后承接的办法，避免购房人在查验房屋状况前就被迫承接房屋，损害购房人利益。 （三）开发企业交付后的维修责任 开发企业交房后的维修责任必须及时尽责履行，为了明确要求，关于房屋交付后的整改维修问题，我们要求买卖双方对维修时间和复验等作出约定，意在避免开发企业无限期拖延、回避维修责任。 三、其他重要制度和内容 确定了商品住房代缴费用的有关问题 房地产开发企业代缴相关费用是普遍现象，有必要确定几点原则，那就是代缴必须经过双方书面约定，征得委托人同意；二是购房者不同意代缴的，不得强求。在这样的原则下，具体如何办理相关事项由开发企业和购房者协商确定。