上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向125p知识分享.ppt

上海写字楼发展历程 城市发展与写字楼发展方向;一、上海城市背景及行业现状;一、上海城市背景及行业现状;上海——长三角经济圈龙头城市 2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标;经济增长：具备较强的经济基础，产业结构逐渐优化，GDP 增速放缓;上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势;外资主导 频现外资收购上海写字楼，租金一路上扬。07年上海写字楼空置率达到历史低位，浦东空置率仅为0.8%，浦西空置率为1.9%。;上海的写字楼从无到有发展仅20余年，却已经形成了一个相对成熟的市场格局，租金也日益与国际接轨； 目前，上海的甲级办公楼的平均租金为每天每平方米7.8元(相当于每年每平方英尺41美元)，位列亚太区第11位、中国内地第一位。;陆家嘴区域甲级写字楼，约占全市总量70%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。 浦西主要集中在淮海中路，约占全市总量的15%。 未来，预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹口区北外滩、普陀长风板块及闸北区大宁等二三线板块一带。;近年来，上海办公市场蓬勃发展，目前已形成以陆家嘴、淮海路、人民广场、南京西路、虹桥、徐家汇六大板块为主导的CBD区域； 陆家嘴板块目前主要以金融服务业类企业为主导；淮海路、南京西路板块目前主要以跨国企业为主导；人民广场板块以本土大企业、货代公司为主导；徐家汇、虹桥板块以服装类、加工类日企为主导，区域特征明显。;人民广场：来福士广场13元/平米-天、华旭国际大厦10元/平米-天、外滩中心10元/平米-天、都市总部大厦9元/平米-天 南京西路：恒隆广场14元/平米-天、波特曼9元/平米-天、会德丰广场14元/平米-天 淮海中路：香港新世界8元/平米-天、嘉华中心11元/平米-天、香港广场8元/平米-天 徐家汇：港汇广场9元/平米-天、飞洲国际广场6元/平米-天、嘉汇国际广场6.5元/平米-天 虹桥：虹桥上海城6元/平米-天、东方国际大厦6元/平米-天、万都中心7元/平米-天 陆家嘴：环球金融中心14元/平米-天、国金中心14元/平米-天、金茂大厦12元/平米-天;办公市场现??;二、上海写字楼发展历程;写字楼概念定位;1、上海写字楼发展历程;写字楼发展历程;写字楼发展历程;区位：徐家汇商业商务中心位于上海徐汇区。徐汇区位于上海中心城区的西南部，与静安区、黄浦区、长宁区、闵行区接壤，与浦东新区隔江相望，依托徐浦大桥相连接；辖区54.7平方公里、108.5万人（2010年人口普查数据）。 经济：徐汇区积极发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业。2011年区域经济总量956.67亿元，三产占比82%。 徐家汇商业商务中心：徐家汇商业商务中心位于徐汇区北部， 距离人民广场5公里，地段优势明显，规划面积2.2平方公里。 交通：徐家汇商业商务中心位于徐汇中心，是 华山路、虹桥路、肇嘉浜路、衡山路、漕溪路的交汇处，道路交通便捷；拥有四个地铁站点，已建设和在建地铁线路6条，其中1、9、11号线交汇于徐家汇，轨道交通将更加便利。 商业发展：徐家汇商圈2011年建成投入使用商场65万平米，日均人流量高达55万人次，经过十余年发展形成集购物、娱乐、观赏、餐饮、旅游为一体的大型商圈。其中百货、餐饮、娱乐文化成为核心业态，数码电子高度聚集，素有“上海中关村”美誉。 ;历史沿革：1914年，法国实行第三次扩张，在徐汇区境内强行辟建20余条马路，又迫使清政府将肇嘉浜以北4.5平方公里的地区列为法租界，并在区域内发展电灯、电话、电车等现代公用事业，城市发展显著，国内外富商豪绅、达官显宦争相择地营造私人庭园，开发经营房地产。从20世纪初开始的近20年间，逐步发展成为花园别墅林立、西式公寓成片的高级住宅区。法商东方百代唱片、英商可的牛奶和俄商克莱夫特食品厂等外企应运而生。形成高端居住、国际交流氛围。当时建设的衡山路目前成为徐家汇极具特色的休闲文化餐饮商业街。;徐家汇板块;徐家汇板块;徐家汇板块;徐家汇板块;徐家汇板块;昔日的跑马厅，今天的上海行政、文化、商业中心 1861年被英国跑马总会董事征用为跑马厅，解放后人民政府才收回了跑马厅，逐步改建成人民公园、人民广场、人民大道等。如今的人民广场被人们誉为“城市绿肺”，是上海行政、文化、交通、商业中心。 城市中心，四通八达的交通系统 人民广场是上海市重要的交通枢纽,有大量公共交通线路的起点站，轨道交通一号线、二号线和八号线均经过该处并设有人民广场站。;总体发展阶段;该板块地处上海市的城市中心、市政府所在区域，加上日趋完善的交通配套和商业配套，是上海最早形成的高端写字楼板块之一，是集商贸、金融、高级住宅于一体的中央商务区。 80年代，人民广场改造，方向是“政治集会