课件：房地产经济学.ppt

* 在短期内，由于房地产开发建设的周期较长，只有存量空置房地产、其它类型房地产的转换量相继投入市场，形成少量供给。也就是说，短期内房地产市场供给弹性较小，供给曲线可近似地看作是与横轴垂直的直线S，见图8-3，此时需求曲线为D1，市场在S与D1的交点E1处形成初始均衡：价格为P1，供给量或需求量为Q。当需求因为非价格因素而突然增加时，曲线D1向右上方移至D2，市场偏离原来的均衡，由于S不变，房地产价格就从P1上升至P2，市场会暂时在S与D2的交点E2处形成一个新的均衡：价格为P2，供给量或需求量仍为Q。可见，房地产市场价格的波动在短期内主要由需求的变化来决定。 * 在长期内，不断会有刚完成的项目来形成增量供给，满足市场的需求。也就是说，长期内房地产市场供给富于弹性，这时的供给曲线就是一条由左下方向右上方倾斜的曲线。在图8-4中，S0是短期供给 曲线，S1为长期供给曲线。当需求由D1增至D2时，短期内市场价格升至P3，企业发现有利可图，会通过开发向市场提供增量房屋。供给的增加使得价格就由P3回落至P2，交易量由Q1增至Q2，市场均衡点由（Q1，P1）经（Q1，P3）而变为（Q2，P2）。从图中可以看出，房地产市场价格的波动在长期内是由供需双方的变动共同决定的。 * 美国２０年、日本１０年、香港７－８年、澳大利亚６年、韩国４－６年 * 房地产市场运行的状况总是先要以一系列量化指标表现出来，而后才能为我们从总体上进行观察、认识、分析和研究。不同的指标反映市场的深度、角度和侧面都不一样。在分析房地产市场运行周期时，选取的指标不同，则周期的波动形态就有差别 * 在美国Payneville地区，一家非赢利机构处于人道主义关怀，为希望拥有住房，但却没有购买能力的美国家庭或个人建造了一批廉价的透明管状塑料房屋。　　这批房屋一共有五层，由17个矩形的独立居住单元构成，这些独立的单元与一个三层的公共区域和一个圆形的活动室相连接。而连接这三部分的通道还可以容纳近200个人居住。机构还将为居住的人们提供一些简单的家具。另外，每一户家庭都有自己独立的门可供进出。整体看来，这批房子就像巨型的儿童玩具。　　但这批住房却在Payneville地区引起了强烈的争议。有关人士称把这些人安置在这样拥挤的，一眼就能看穿的圆柱体建筑中根本不能算解决了他们的住房问题，甚至还有些荒谬。　　居住在里面的人们却感到很高兴。他们称与以前那些狭窄肮脏的平民窟相比，这样的房子非常明亮舒适。 * 别墅囊括所有住宅功能 　　据介绍，天鹅湖城堡将是楼盘二期天鹅湖别墅的别墅王和重点样板工程。占地4亩，建筑面积达到3229平方米的“城堡”号称目前国内最大的别墅，楼高三层，并设计有一层地下室。除了超大厅房设计外，还安排有会议厅、舞厅、电影厅、图书馆、花园、休闲厅等，几乎所有住宅能够涵盖的功能都已经包括在内。 　　据了解，目前全国已建成的“别墅王”是深圳观澜湖别墅，建筑面积2200平方米。而“十一”期间将开盘的清远桂园假日半岛则将出现建筑面积1500平方米，带4000平方米花园的别墅。 　　主体建筑建造历时两年 　　记者在现场见到，该栋别墅的主体建筑目前已经基本完成，别墅三面环水，周边还保留有原始的树木，可以遥望到对面的金碧御水山庄和五溪御龙湾等楼盘。而首层10米高的中空 客厅和平均5.5米的层高让进入别墅的人一下子感受到建筑物的气势。 　　据了解，其结构上按百年以上使用寿命，抗7级地震、12级台风标准设计施工。共用350吨钢材，有98根柱，历时两年完成了主体建筑。 　　又讯9月16日，中秋佳节前夜，南航碧花园为第28届雅典奥运会上勇夺金牌的7位广东籍奥运冠军举行了隆重的收楼仪式。据了解，去年南航碧花园为奥运冠军举行了别墅赠送仪式，每位冠军可以获得价值一百万元，包 装修的联排别墅一栋。 　　当晚，楼盘的新业主胡佳、张洁雯、杨维、劳丽诗、冼东妹等奥运冠军欢聚自己的新居共迎中秋，奥运跳水冠军胡佳代表运动员致辞。(文/谢蔓) 　　别墅王小资料 　　城堡占地4亩(约2668平方米)，建筑面积3229平方米，共有29房9厅。门厅面积198平方米，层高10米。客厅面积298平方米，开间25米舞厅面积258平方米，开间16米。八角餐厅面积80平方米，直径10米，高5.5米。主人套房680平方米。 * 中国顶级豪宅在上海揭开神秘面纱。昨天，上海檀宫别墅群开放两座样板房供人参观，目前该楼盘每栋别墅售价都涨到了1亿元人民币以上。 　　在日前由中国地产联合会、美国华尔街电讯、世界地产研究院、《世界经理人》周刊 社共同发布的2005年《中国十大超级豪宅排行榜》中，檀宫问鼎榜首。作为顶级豪宅，这里的每块石头每件家具，几乎都是一流设计师在全球搜罗的结果。 　　享受价值过亿元的豪宅，