中信珠海前山的项目前期的策略的报告.ppt

建议方向一 [前提假设] S2、S3的地块，在确保占地以及建筑总量的前提下，可以挪动功能区位 地块间容积率可以拆借平衡，确保总体规划指标不突破 [规划策略] 大疏大密 打破均衡，地块间容积率拆分，落实“与城共进”的3段式开发演进，多模式把握地块 地块 规划模式 容积率指标重设 S1 低容积率 / 内湖岛居形态 1.35 S4+ S5 高容积率 / 中央公园形态 2.6 S2+S3 高容积率 / 中轴街区形态 3 S2、S3地块的功能延伸至内向中轴，临河只保留4栋超高层的用地 低容积率，内湖岛居形态城市别墅 高容积，中央公园形态混成住宅 排洪渠景观化 ①S1/低容积率岛居形态 [目标] 落实抢占“城市别墅”板块地位，承接新珠海人升级置业需求的市场机遇 [取值] 按照多层社区的容积率来设定，取值1.3-1.4，进行别墅化产品间容积率平衡 [组团] 湾流 [形态] 湾流公园，独岛墅居 -整体追求“水绕宅”，尽量做到户户有水景，形成河畔岛居 -采取全地下停车，留出地面空间，营造“湾流公园” [产品] 设置联排（3层）、叠院（5层）、叠加小高层（8层），纯粹别墅形态 产品 总建面积配比 单户主力面积 联排（3层） 40%（58417平米） 220-250平米 叠院（5层） 10%（14604平米） 160-180平米 叠加小高层（8层） 50%（73022平米） 140-160平米 [户型建议] A、联排 -- 领地化 关键指标:12米大面宽+开挖大下沉庭院，真正阳光双首层+客厅挑空 ①新珠海 [时间跨度]2008-2010年 [阶段特征]华南级的投资退潮，澳门外溢的双城生活需求未成趋势。 在新一轮宏观调整的背景下，将呈现温和徘徊的态势 城市发展节点 新珠海 泛澳门 国际岛 项目成长节点 非珠海-城市别墅 非卧城-小澳门文脉特区 非项目-共享世界的平台 开发核心关注 速度/现金流 控速/价值提升/收支平衡 放缓/项目质变/利润深度 [主导需求] 15年特区发展积累的新珠海人安家型升级性置业需求，被07年的补涨以及品质革命所激发，形成1-2年的市场支柱性需求 A、新珠海人类型：北漂族的第二故乡安家性需求（家境殷实者） 多年珠海打拼卓有成效者的升级型需求（经商办厂者） 外来公务员以及事业单位阶层的升级型需求（走出福利分房） B、新珠海人需求：客源面涵盖较广，需求类型较多，但总体上要求与第一代珠 海物业有区别，集中关注两点： -- 园林要有新意 -- 户型空间要有创新 [主导竞争] 地段偏执已经被打破，主要是如何以产品定义地段、资源 A、直接竞争为南湾华发世纪城 -- 资源竞争：国有上市公司背景，政府、媒体等托势效应明显 -- 客源竞争：深具人脉，熟悉需求，内部客户积累充分 -- 模式竞争：由岸线变湾区，规划强化对前山河岸线的定义 B、间接竞争为新香洲板块 -- 地缘竞争：新香洲为珠海文教政务区（COD），被公务员族群认可 -- 价格竞争：8000-10000元/平米价格， 一期“四季半岛”组团 [产品组成]共118栋亲水Town house，面积:260平方--346平方不等 [主力户型]346平米的3层户型 [户型特点]每套Town house均有中庭花园以及前后花园附送双车位及地下室 [销售情况]开盘即售罄！ [价格]开盘均价20000元/平米，总价520万~800万，现时二手市场叫价30000元/平米 客户组成：以港澳客为主 二期“蔚蓝天际”组团 2007.9 开始接受诚意客户登记，5万元办卡成为贵宾客户，开盘时摇号进行选房 2007.10.28 二期５栋高层举行选房顺序号抽签仪式。 2007.11.10 二期开盘，当日销售逾九成。 2007.11.16 二期加推5栋共508套单位,其中复式单位约30套。 2007.12.18 剩余约40套（共1272套） 客户组成：以本地炒家，公务员，港澳客为主 产品类型 总价（万元） 数量（套） 面积（㎡） 单价（元/㎡） 备注 两房 85~104 260 94 9000~11000 带2000元/平米 装修标准，价 格差主要体现 在景观资源上 三房 110~184 530 115~142 9500~13000 四房 163~277 420 163~198 10000~14000 复式（五房） 442 62 260 17000~20000 合计 —— 1272 —— —— —— 仁 恒 星 园 中珠上城 云山 诗意 鸿罄园 主力户型:134-169㎡三房、四房 五月底开盘价格