《法务培训-租赁合同解释(周总监)》公开课件（设计）.pptVIP

合 同 附 件 附件一：营业执照复印件、法人代表资格证复印件、法人代表 身份证复印件（甲方） 附件二：营业执照复印件、法人代表资格证复印件、法人代表 身份证复印件（乙方） 附件三：土地使用权证、房屋产权证及商业网点批件复印件 附件四：双方确认的租赁范围红线图及停车场、卸货区、卸货通道的租赁范围红线图（原件） 附件五：移交确认书（备件） 附件六: 租赁许可证（备件） 附件七：租赁费用支付表（原件） 附件八：招牌位、广告位位置图（原件） 附件九：工程界面协议 附件十：土建消防验收意见书/消防验收合格证（复印件） 附件十一：所有返租铺面的返租合同（复印件） 附件十二：所有返租铺面业主的身份证（复印件） 附件十三：所有返租铺面业主同意转租的函（原件） 附件十四：本合同甲方购买该租赁物业的购房合同（复印件） 附件十五：该租赁物业无抵押的书面说明材料或证明材料(原件) 附件十六：该租赁物业抵押权人同意租赁的函 IBMG国际商业管理集团 晶众超市 2002年民生版权所有 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 制作单位： 购宝发展部 汇 报 人： 周 恒 日 期： 2009年10月 学习目的 通过学习最高法出台房屋租赁合同司法解释 ，让大家掌握什么是无效合同，提高开发人员在展店过程中规避公司经营风险。要求大家了解如下内容： 一是了解限定无效合同的范围： 司法解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第５２条规定的无效情形，就认定合同有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行 。共25条。 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 转租期超承租人剩余租期合同无效 一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。 第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 （注：违章建筑承租均属无效合同，超过上家租赁期的超过部分应属无效）第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。　　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外（注：履行主要义务一般指交纳房租和交付房屋）。第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持（注：明确了无效合同后使用费的一般标准）。 第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；　　　（二）已经办理登记备案手续的；　　　（三）合同成立在先的。 （注：以上是按顺序确定的承租人）　　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理 （注：第二百一十九条　承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。）。 第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合