临沂市临沂北园路的项目市场的研究的报告及物业发展建议.ppt

《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv;临沂北园路项目市场研究报告及物业发展建议;3;第一部分：住宅物业定位及物业发展建议;一、临沂城市发展概况;临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了长远的发展动力。;临沂市的人口达1000万以上，市区人口有145万人。;城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住??口为30万人。 用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。 一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的五片区域为： ;（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片； （2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片； （3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片； （4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2010年，远期至2020年。到2010年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。 （5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成一河五片的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。 ;临沂城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展。;临沂市人均可支配收入稳步增长，保持对房地产的强劲需求。;农村居民收入的增长表现出近年来进城购房人口的增多。;储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障。;城市发展速度加快，都市特征日益明显;临沂经济还处于工业化中期，保持较快增长速度。;总结;二、临沂宏观房地产市场发展概况;房地产投资年年增长，占固定资产比重也日益提高，房地产开发量巨大;施工面积和竣工面积相差越来越大，说明开发周期拉长;房地产销售面积逐年稳定增长，逐渐大过竣工面积，说明期房销售站主流。;临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。;土地市场成交量巨大，政府迫切引入社会力量，欲短期推动房地产市场发展。;土地成交价格呈现冰火两重天，兰山区为最高，主要是配套商业发达。;商业用地比重较大，临沂市政府通过土地供应来增加商业容量。;09年十月份至今兰山区住宅土地成交表;09年十月份至今兰山区商住土地成交表1;09年十月份至今兰山区商住土地成交表2;09年十月份至今兰山区商住土地成交表3;总结;三、临沂微观房地产市场发展概况;成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系;区域属性;临沂高端项目分布格局——扫描其他能够实现高价格的区域;传统城市核心区;城北新区;滨河景观片区;城市中心区域土地稀缺，楼盘供给量小;产品建筑形式多样化，多层产品稀缺。;区域项目性价比较高：较好的产品素质与相对较低的价格。;客户主要来自兰山批发市场，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力。;区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度;主要在售楼盘列表;典型楼盘介绍之一美多现代城;典型楼盘介绍之一美多现代城;典型楼盘介绍之二 凤凰城;户型;典型楼盘介绍之三 涑河城邦;典型楼盘介绍之四 沂龙湾;典型楼盘介绍之四 沂龙湾;在售住宅楼盘总结;四、项目界定; 项目位于兰山区蒙山大道和北园路交界处，离市中心只有5分钟车程。 项目位置原属于旧的批发市场集中区，随着批发市场的西迁，项目周边规划为市中心商业金融居住区。 ;兰山区：临沂市商业行政集中区;兰山片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合;项目地块分析——区域位置分析;项目地块分析——地块四周实景情况;地块的经济技术指标及规划限制条件;认知度较高的 城市中心区域 居住和商业结合的 中规模项目开发;在保证一定速度的情况下，获