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立地商圈評估 前言 前言 商業是為了顧客而存在。 以顧客角度來選擇地點。 零售業為「立地」產業。 零售業是「提供購物位置給消費者」。 地點條件不好會影響商品、設備、人才、服務的魅力。 地點比經營理念更重要。 商店印象構成要素 商品：品質、選擇、樣式、價格 服務：事後處理、銷售人員、便於退貨、信用、送貨服務 顧客：顧客群 硬體設備：清潔、店面陳列、消費者易購物、具吸引力 便利性：地點及停車的便利性 促銷：廣告 商店氣氛：使顧客感覺到溫暖、輕鬆、有趣、興奮感、舒適感 傳承：商譽或可信度 交易後：交易的滿意度 資料來源：Del I. Hawkins, Roger J. Best, and Kenneth A. Coney, Consumer Behavior： Implications for Marketing Strategy,6th ed., Irwin, Inc.,1995, p.489 零售店的戰力組合 商圈特性 商圈是隨時在改變的。 零售業是一面移動一面追逐消費者。 零售業是植物性的存在。 商圈範圍的設定 第一商圈：指顧客消費力佔60~75%的區域(基本客戶) 第二商圈：指顧客消費力佔20~32%的區域(延伸客戶) 第三商圈：指顧客消費力佔5~8%的區域(流動客戶) 重點商圈：指顧客消費力佔80%之客數所涵蓋的區域範圍 商圈劃分 經濟部商業司以「範圍」、「所在區域」將商圈劃分形象商圈與商店街。 涵蓋範圍較小且所在區域屬於都市者，稱之為商店街。 涵蓋範圍廣闊並不只限於街道者，則屬於形象商圈。 商店街 一般是指在都市商區中，商業活動較為密集、聚合，且氣氛較為熱鬧的商業街區 若商品主題一致性較高，則較易形成強烈的風格，而消費者往往會依其商品特色冠以如：電子街、家俱街…等名號。 商店街乃是以中小零售業者為主，集中於某一特定區域而形成商業聚集體，由於商家聚集之綜效，使該區域展現出更多元的商業性、服務性以及娛樂性之功能，以滿足該區域消費者之生活需求，並發展出該區域文化特色。 形象商圈 形象商圈乃政府對於傳統商圈再造的方式之一，其目的是改變傳統商圈的經營方式，針對本身的優劣勢進行再造，以因應未來流通產業及消費型態改變而得以繼續經營。 形象商圈乃是改變傳統商圈的型態與經營手法，配合當地人文、特產及景觀等特色，藉由整體規劃創造出共同的新商機，而此形象商圈具有多元性、持續性、文化性、整體性、創造性的特性。 形象商圈的形成其最終目的是藉由建立民眾所認同的形象來吸引消費者長時間的駐留，進而產生購買的慾望。 形象商圈的四種類型 1. 都市型形象商圈：(如台中市電子街、西門徒步區商圈) 具強烈目的性與主題性消費誘因，涵蓋區域廣。 2. 區域型形象商圈： (如梧棲臨港路商圈)  以滿足附近居民需求為主，涵蓋商圈附近三公里左右 範圍。 3. 特色型形象商圈：(恆春墾丁、北港朝天宮) 具特殊歷史背景、傳統文化、手工藝或其他觀光資源，  其消費特性比區域商店街更具主題性與目的性。 4. 新興型形象商圈：(台中美樹園道、高雄新崛江) 是一個只有少許或甚至沒有商業聚集行為的基地，針對 消費者之需求而規劃設計之新興商店街。 台灣都會商圈形成 先發展河口與海口交會處 先民海口登陸，來台墾殖 鹿港、北港、基隆、淡水、高雄、苗栗等沿海地區 順溪河往內陸發展 台北：八里、淡水→新莊→萬華與大稻埕 盆地或丘陵地中心點發展 土地肥沃、人口聚集、形成村落、形成市集、鄉集都市 苗栗市、台中市、南投市、嘉義市 台灣都會商圈形成 兩條馬路交會地容易形成市集 市集(街道)發展以廟宇為中心 初期以每月固定時間擺設市集，發展成商業街道 火車站設立地點 便捷交通工具，出入人口眾多，發展成市集 前站市集發展優於後站 板橋、台北、高雄均是前站繁榮發展到後站 大都會商圈的擴展 外環道路或新道路的開拓 大型百貨公司或超商賣場設立 大型社區開發計畫 台灣都會區的商圈特色 騎樓空間的應用發展 台灣建築法規：住宅區、商業區設立騎樓 新加坡：住宅大樓一樓以挑空處理，不得做為自家庭院 騎樓一半作機車停車場 缺乏大面積商業建築 土地私有化，法規訂定最小興建面積標準不夠嚴謹 缺乏停車空間 建築法規跟不上時代，對停車場要求面積太少 商業大樓法規不健全 大賣場、遊樂、電影、休閒等使用的建築法規趕不上時代 未依據人潮計算電梯、電扶梯數量、廁所空間數量 台灣都會區的商圈特色 缺少專業商用大樓 法規未將辦公大樓與娛樂、賣場等建築區隔 空間使用不健康→住商混合使用→社會治安死角(影響公共安全) 商業大樓持分銷售造成困擾 建商吸進很多投資者的錢，建好後無法整合經營，變成都市毒瘤 台北士林金雞廣場、台中天下名店 陰面陽面自然形成 住宅區、商業區、工業區混合使用，漸無區隔 高雄鹽埕區