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虹桥财富公馆——竞品分析 本案在区域内无同类产品竞争，仅有13000元/平米左右的公寓产品——合生御廷园 由于区域内无酒店式公寓产品，缺少其他项目推广辅助，因此无法集中导入客户，导致区域内缺少客户群体 考虑到区域内无同类产品可比，因此将全市最热酒店式公寓区域——嘉定区的项目，作为本案的竞品参考 前言 在目前市场较差的情况下，该项目开盘当天就去化72套，相对较高性价比使其在开盘随后的2个月里基本以每天去化1套的情况，稳居嘉定酒店式公寓市场榜首 该项目于2011年10月开始正式蓄客，共计认筹200余套，开盘当天成功筹转定72套，开盘后来访成交比为10：1 对于投资客而言,由于项目所在的嘉定新城板块内酒店式公寓均价在13176元/m2，而该项目仅以11000元/平米的价格对外销售，总价仅50万，因此以低总价拉拢客户 对于刚需客户，项目距轨交11号仅2分钟车程左右，交通便利，并以50万起低总价的价格优势，成功吸引部分刚需客户 板块 嘉定主城板块 开盘时间 2012-3-11 地址 嘉定天祝路555弄 主力面积 50㎡ 产品层高 4.5m 总套数 625套 交付标准 毛坯 容积率 3.0 开发商 合景泰富地产 物业费 3.5 个案分析——合景峰汇 基本情况 销售业绩透析 近半年的蓄客期 认筹200余套 市场环境恶劣 量价齐跌 4.5米SOHO，50平米1房2厅高使用率 客厅朝南，面宽舒适，采光充足，通透明亮 客厅挑高，宽敞通透 二楼设置卧室，干扰小，私密性强 下层活动区和上层休息区分开，动静分区 户型方正，利用率高 客厅挑高，宽敞通透 三房设计，畅享舒适居住空间 双朝南卧室，采光充足，居住舒适 主卧次卧分区，体现主人尊贵气质 户型方正，利用率高 4.5米SOHO，70平米3房2厅 渠道分析 推广主诉求 50-80㎡轨交房 |11000-12000元/㎡| 现推特价房9800元/㎡ 媒体渠道 网络媒体 搜房网、爱房网 新浪乐居、网易 电视媒体 《新地产》、《今日地产》 纸媒 上海楼市、新民晚报、新闻晨报东方早报、时代报、租售情报 小众媒体 短信、DM直投、夹报、老小区塞信箱 户外媒体 高炮、道旗、地铁车厢广告 其他渠道 巡展 罗宾森购物广场、房展会 中介 中介独享2%佣金 5000元现金奖（签约一周后领取） 优惠 总价优惠2万，一次性付款98折再95折，分期付款98折再97折（最高可优惠8万） 该项目于5月12日开盘，共推出247套酒店式公寓，总价38万起，开盘当天更是有丰富优惠，仅一天就去化近百余套 板块 嘉定主城板块 开盘时间 2012-5-12 地址 嘉定新城临泽路89弄 主力面积 60㎡ 产品层高 4.5m 总套数 247 交付标准 毛坯 容积率 1.32 开发商 上海新城创佳置业有限公司 物业费 2.1 个案分析——新城金郡 基本情况 销售业绩透析 该项目于2010年首次公式，其主要产品为住宅，共计2062套，该项目在2年内共计去化1839套，去化率达90%，成功打造产品口碑，未后续所推酒店式公寓产品做好良好基础 项目与5月12日开盘，并以38万起的价格成功吸引大批投资客户，开盘当日去化近百余套，预计近期将出现签约高峰 对于刚需客户，项目距轨交11号仅300米距离，总价仅38万起，对刚需客户吸引力较大，因此成功导入部分刚需客户 3室2厅独特设计，畅享舒适居住空间 二楼设置卧室，干扰小，私密性强 4.5米SOHO，66平米3房2厅高使用率 双客厅，彰显主人不凡排场 无房间明洞朝向客厅，客厅完整性好 户型方正，利用率高 三房设计，畅享舒适居住空间 双客厅，彰显主人不凡排场 4.5米SOHO，63平米3房2厅高使用率 主卧次卧分区，体现主人尊贵气质 户型方正，利用率高 渠道分析 推广主诉求 40-71㎡轨交房 |11000元/㎡| |总价38万起| 媒体渠道 网络媒体 搜房网、爱房网 纸媒 时代报 小众媒体 短信、DM直投、老小区塞信箱 户外媒体 户外大牌、道旗、地铁车厢广告 其他渠道 巡展 房展会 中介 中介独享2%-4.5%佣金 外加1%现金奖 优惠 开盘当天订房可享每平米立减500元；三天之内签约每平米减200元优惠 同时还有购买45平米以下房源1万抵3万，购买45平米以上房源2万抵5万 嘉定区热销酒店式公寓总结 产品优势均为4.5米层高SOHO产品 空间使用率高，50平米可做1房2厅，66平米可做3房2厅 产品总价低，并为保证其产品价格优势，均以毛坯标准交房，总价基本控制在50-60万左右 推广渠道多，包括网络、纸媒、户外广告、派单、短信、DM等 中介成为渠道之一，并且佣金点数高（中介独享2%-4%），现金奖丰厚（基本以一个点计算） 其他酒店式公寓分享 板块 嘉定南翔板块 开盘时间 预计5