【商业地产】18年青岛城阳某商业地产地块营销策划定位报告-10020102010PT知识讲解.ppt

项目营销策划定位报告（青岛市城阳区后田·前旺疃地块）;序;报告目录;第一章 前期市场研究要点回顾;年份;年份;2006年底，城阳生产总值超过400亿元，城市居民可支配收入16300元，农民人均纯收入6806元，2007年有望实现建设全面小康社会的目标。 到2006年底，全区拥有外资企业3800家，其中韩资企业2588家，区内常年居住的外国人超过6万人，其中韩国人4万多人。 以国际工艺品城和40万平方米的中韩国际小商品城为依托的饰品产业基地已经成型；以国际服装城、国际轻纺城和爱立安国际购物中心为依托，以127家规模以上服装生产企业为支撑，年产值90.5亿元的纺织服装产业基地初步建成。 城阳房地产市场从1994年建区时起步，2001年房改后进入一个快速展期，特别是2006年以后，城阳房地产市场进入一个爆发式的增长阶段。2006年在土地投资拉动下，城阳完成房地产投资31亿元，比2005年增长了10亿元，增幅达到47%。 城阳区即将开工的大型开发项目建筑面积超过400万平方米，在未来的两年里，城阳的房地产仅住宅开工总量就占整个青岛市的70%。;1.3 相关政策扶持;第二章 地块立项条件分析;2.1 项目基本情况说明;2.1 项目基本情况说明;2.2 地块现状图片;第三章 地块SWOT分析;3.1.1 地块优势分析;3.1.1 地块优势分析（续）;3.1.2 地块劣势分析;某知名品牌商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件”： 经济指标： 包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。 人口指标： 包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，项目3公里范围内人口25万以上，项目5公里范围内人口50万以上……。 道路交通指标： 主要有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天经过地块的车辆不少于10000辆，人流量不少于10000人次等。 ;项目要求： 地块或已有的建筑物可以租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形， 临街宽度大于140米，深度大于250米， 楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米； 地板表面：仓库地???硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖， 已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。（二层的每层不小于6000平方米）。 层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。 配套指标： 停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，电话与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条（6进10出），设备容量128门…… ;3.1.3 地块机会点分析;强势的制造业为服务业提供了强力支撑 城阳工业企业达6200多家，工业增加值高达200亿元，强势的制造业将为服务业发展提供强力支撑；城阳区城市化推进迅速，到2010年，70%以上社区将完成旧村改造，居民居住与生活环境、生活方式的变化，将为服务业带来广泛需求。 区域商业地产存有较大的市场空白点 区域内商业地产以高起点、高投入的姿态步入市场，但另一方面定位相对雷同，给后来者留下了比较大的市场机会点和切入点。 区域内的商业消费需求的释放 随着区域城市化进程的发展，区域内积聚的消费需求孕育了巨大的商业投资机会。不仅仅是商业网点数量上的增加，还包含了服务品质、消费档次、消费级别的提升，这些都蕴藏了新的商机。 区域内大型商业项目的进驻推动区域商业配套的发展 目前区域内大型商业项目众多，他们一方面改变着城阳原有的商业格局，另一方面也推动促进了当地商业配套条件的完善;3.1.4 地块威胁点分析;市区商圈、区域内其他商业项目对本案的分流 市区成熟的商业氛围和商圈辐射力对本区域内的消费需求自然会形成分流，并且随着往来市区交通条件的改善，分流效果可能还会加强 区域内已经建成使用的商业设施和即将落成的商业供应，都会对本地块项目未来的市场需求产生分流。例如利群集团的城阳购物广场、世纪公园旁的佳世客、大润发公园式购物广场、世正爱丽安的韩国购物广场等等。 值得强调的是，这种分流不仅仅是消费人群的分流，更可能的是投资者和经营者的分流，毕竟商业投资者和经营者才是我们项目的直接目标客户。;3.2.1项目综合评价 本地块体量庞大，处于青岛市发展中的城阳区，必将为区域的城市化进程及区域经济带来深远影响。 本项目建立在一个充满机遇，同时充满风险与挑战的城阳板块内 皓天公司有幸参加本项目的前期策划定位工作，基于两点感受，一是开发单位对项目的高度重视，以及