第8章合同和风险管理.pptVIP

第八章 合同与风险管理 考试的基本要求 掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。 了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。 第八章 合同与风险管理 第一节 物业管理中的主要合同类型 第二节 物业服务合同 第三节 招标投标阶段的合同管理 第四节 风险管理理论 第五节 保险与物业保险 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念（不要求） 二、物业管理活动中主要的合同类型 二、物业管理活动中主要的合同类型（熟悉） （1）物业建设单位在开发过程中所订立的合同 （2）前期物业服务合同与物业服务合同 （3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同 （4）物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 （5）物业管理企业与业主签订的主要合同 第二节 物业服务合同（掌握） 一、物业服务合同的类型 二、物业服务合同的特征 三、物业服务合同的主要内容 四、物业服务合同的签订要点 一、物业服务合同的类型（掌握） （一）前期物业服务合同 （二）物业服务合同 （一）前期物业服务合同 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。合同的甲方是房地产开发企业或物业建设单位，乙方是其选聘的物业管理企业。 前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。 前期物业服务合同的特征 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2．前期物业服务合同具有过渡性 通常，前期物业服务的期限是不确定的。 《物业管理条例》规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同的特征 3．前期物业服务合同是要式合同 《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本作为参考。 （二）物业服务合同 物业服务合同是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。甲方是业主委员会(代表所有业主)，乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。 专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。 例题 前期物业服务合同的委托方是（） A.物业建设单位 B.物业管理企业 C.全体业主 D.业主委员会 答案： A 二、物业服务合同的特征（掌握） 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 。物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在自然人与法人之间。 物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征： （1）物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 。 （2）物业服务合同是有偿的。 （3）物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。 （4）物业服务合同是劳务合同。 三、物业服务合同的主要内容（掌握） 1．物业基本情况 2．委托服务事项 3．双方的权利义务 4．物业服务要求和标准 5．物业服务费用和维修费用 物业服务费的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。 三、物业服务合同的主要内容（掌握） 6．专项维修基金的管理和使用 从产权上讲，专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有，在实践上，专项维修基金大都由物业管理企业代管。专项维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 7．物业管理用房 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 三、物业服务合同的主要内容（掌握） 8．物业经营管理 对于经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。 9．委托服务期限 10．违约责任 例题 以下关于物业服务合同主要内容描述错误的是（） A.物业管理用房的所有权属于开发商所有 B.专项维修基金属于物业管理区域内的业主所有 C.专项维修基金大都由物业管理企业代管 D. 经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房的用途。 答案：A 四、物业服务合同的签订要点（掌握） （一）“宜细不宜粗”的原则 （二）不应有无偿无限期的承诺 （三）实事求是留有余地 （四）明确界定违约责任与处理方式 （一）“宜细不宜粗”的原则 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的