房地产策划-南昌新建县沿海丽水佳园二期销售策略-52-21下载电子教案.ppt

二期销售策略报告;;一、产品现状分析;（一）、产品SWOT分析;; 1、目前所积累的客户对久未面市的三错产品兴趣较为浓厚； 2、价格考虑，客户最关心的是价格，强调总价概念； 3、面积考虑，更容易接受面积合理、实用方正户型； 4、配套考虑，随着市政配套和小区自身配套的逐渐完善，客户购买信 心增强； 5、升值潜力考虑，升值潜力的深度挖掘是解决去化率的有效途径。 ; 目前南昌销售高峰期大致划分为:五一、十一、春节、现阶段为2006年12月至2007年3月31日,在此期间恰巧??传统的销售高峰期春节相遇,在此阶段,有大量的在外务工人员返乡,这部分人群有强烈的购买能力和购买欲望,可以通过有效推广途径,引导其购买. ; 项目;分析： 各项目都未明确打出“精英”客群概念，与本案相比较，也没有全国性社区品牌优势，因此，在客群与品牌方面，我们可以与之形成差异化并高调领跑市场。;1、规模社区(25万平米超大社区) 2、优质生活的配套（商业街、公交、20000平米社区公园、五班幼儿园） 3、独一无二的户型（高厅、三错） 4、品牌社区（全国性项目系列品牌、全国TOP10的开发商、香港式物业管理、 浓郁的社区文化、新建企事业人式的选择，沿海家庭日、沿海会） 5、升值潜力（品牌开发商、小区环境的形成和完善、城市的发展和进程） 6、 6、人性化物管服务：微笑服务、阳光行动、贴心、关怀。; 我们应该调整营销策略，首先应该以新建县为主要客群挖掘地，以品牌社区基和创新产品为点，在产品形象上继续拔高，宣传一种高品质社区生活方式，的通过在消费者心中牢牢确立新建楼盘领先地位。;;销控策略;销控说明:;年度目标； 市场竞争； 价格走势； 客户群的接受（客户积累量）； 季节性因素； 工程节点； 去化量 ;三、阶段推广主题;（一）、产品形象定位;（二）、推广主题;1、沿海丽水佳园作为一个全国性社区品牌，有着港资背景、上市公 司、全国地产100强、TOPT等诸多荣耀，因此我们在营销推广上 首先必须突出项目“品牌”概念，使项目在新建主要竞争对手中产生 醒目区别，形成一支独秀脱颖而出的的市场形象。 2、“精英领地”是在“品牌社区”的基础上强化社区客群品质，与“品牌 社区”形象相得益彰，相互促进。较之“生活向上”，更能突出阐述 项目的居住氛围与核心品质，为日后的营销不至于陷入对手价格 战泥淖打好坚实基础，为项目与品牌营销如虎添翼。;第一阶段：品牌社区，生活向上：升值，发展潜力，公交、幼儿园、 20000平米社区公园 第二阶段：品牌社区，人文雅院：商业街、社区文化、物业管理等； 第三阶段：品牌社区 ，生活新空间：三错层的尊贵、业主构成 第四阶段：品牌社区，中央生活：中央组团的位置和景观 第五阶段：品牌社区，生活三不错：不要错过二期最后的错层；不要错 过升值的机会；不要错过即将入住的机会。;四、营销执行;;（一）产品展示计划;2、看房路线改进包装; 外部： （1）外墙局部涂料已陈旧退色，建议尽快修补； （2）有效利用门外花坛，种植赏心悦目的花草植物； （3）清理与维修门前喷池； （4）售楼处顶部绿化处理； （5）售楼处东侧花坛维护； （6）广场地面清理（会所门前、售楼处东侧） ;内部管理： （1）衣装不整者禁止入内（主要指工程人员和其他自己工作人）； （2）严禁在接待大堂内躺在沙发或座椅上休息或睡觉； （3）严禁在营销中心将脚架于桌椅、茶几、沙发或其它台面上； （4）严禁在营销中心大声喧哗； （5）严禁工作人员在接待大堂内聚集聊天； （6）严禁在营销中心用餐； （7）非售楼处工作人员严禁使用营销中心内部设施； （8）贵宾区设专职工作人员。;2)样板房整改(完成时间：12月15日)： 需整修部分： （1）底层C户型花园围栏更换为交房标准的样式与材质；公共楼梯护栏增加 “非交房标准”的标示牌； （2）入户休息平台处增加“交房以实际尺寸为准”的标示牌； （3）修缮三错层户型的漏水部位； （4）修补部分已受潮变型脱落的墙纸； （5）部分阳台玻璃门锁已损坏，需尽快更换； （6）三错层及高厅样板间门口设牌“示意样板间，二期户型与样板间不完全 一致，详情请咨询销售人员”； （7）室内标示牌部分已陈旧退色，应重新更换；;需添加的物品： （1）门前增加可供客户更换鞋套的休闲座椅； （2）室内增加音响设备，可循环播放背景音乐； （3）增加专业的样板房服务人员，为客户提供服务的同时，可为客户进行专