总部大厦地下停车场经营管理方案[20160422].docVIP

.. . . .. 学习参考 横琴总部大厦停车场经营管理方案 珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司 2016-4-19 目录 一、地下停车场概况及使用情况分析 1 二、地下停车场物业管理成本分析 4 三、地下停车场收费方案 9 四、停车场经营合作模式 15 地下停车场概况及使用情况分析 地下停车场概况 （1）车场位置 总部大厦（一期）地下停车场共分三层，位于大厦楼宇的负一、二、三层。共有2组进出口。分别位于大厦的北面及西面，出口限高2.1米及3米各一个。 （2）车位分布 地下停车场共配置车位489个，其中中型车位18个，子母车位15个。大厦户数与车位配比率为1：1.5，车位分布情况如下： B1层：小型车位：60个，中型车位18个，无障碍车位6个， B2层：小型车位195个， B3层：小型车位210个， 合计共489个车位。 （3）车场配套设施设备情况 a.停车场收费系统 b.停车场消防系统 c.停车场智能巡车系统 d.停车场照明系统 e.停车场通风系统 f.停车场监控系统 2地下停车场车位使用情况分析 （1）车场用户分析 a.办公用户：即大厦办公楼各公司员工 b.商业用户：即商场消费的客人 c.其他用户：即口岸综合体内有停车需求的客户 （2）车场使用分析 横琴总部大厦地处横琴口岸综合体黄金地带，来往口岸车辆故对停车场的使用时段做以下分析： 工作日（周一至周五）使用情况分析如下： 用户类别 使用时间 使用比例 备注 办公用户 AM8:00---PM18:00 45% 商业用户 AM10:00---PM10:00 35% 其他用户 不固定时间 20% 节假日（周六、日及国假）使用情况分析如下： 用户类别 使用时间 使用比例 备注 办公用户 AM8:00---PM18:00 5% 商业用户 AM10:00---PM10:00 60% 其他用户 不固定时间 35% 二、地下停车场物业管理成本分析 1、地下停车场物业管理成本测算 横琴总部大厦（一期）地下停车场物业成本测算 序号 成本月支出 车位数量（个） 按车位分摊成本（元/个/月） 停车场面积（m2） 按面积分摊成本（元/平方/月） 备注 1 99946.86 489 204.39 30029.37 3.33 不含能耗 2 139739.26 489 285.77 30029.37 4.65 含能耗 注明：1、第一种方式，地下停车场成本测算只包括物业人工、设备维修保养及其他支出等相关费用，不包括停车场照明、排风、排污等相关设备所产生的能耗费用。 地下停车场成本支出总预算（不含能耗） 序号 项目 月度 年度 备注 1 人工成本 23,800.53 285,606.34 　 2 单项业务外包 62,000.00 744,000.00 　 3 其他费用支出 1,500.00 18,000.00 　 4 公共设施设备维护费用 10,600.00 127,200.00 　 5 营业税金 2,046.33 24,555.96 　 合计 　 99,946.86 1,199,362.31 　 地下停车场成本支出总预算（含能耗） 序号 项目 月度 年度 备注 1 人工成本 23,800.53 285,606.34 　 2 单项业务外包 62,000.00 744,000.00 　 3 其他费用支出 1,500.00 18,000.00 　 4 公共设施设备维护费用 10,600.00 127,200.00 　 5 公共能耗 41,838.73 502,064.80 　 6 营业税金 4,431.14 53,173.66 　 合计 　 139,739.26 1,730,044.80 　 （一）人工成本费用测算 项目 子项 职位 人数 工资（元/人/月） 月成本 年成本（按13个月计） 备注 　 　 停车场收费员 4 3800 15,200.00 197,600.00 两个中央收费处，分早、中、晚三班及轮休人员 小计 4 3800 15,200.00 197,600.00 　 　 福利 养老、医疗、工商、失业保、生育险 　 工资总额*15% 2,280.00 27,360.00 　 高温费 　 150/人*月 250.00 3,000.00 法定五个月 节日加班费 　 节日加班按实结算：人均日工资×300%×11天×人数×75% 625.86 7,510.34 平时加班依法按实结算 教育培训经费 　 工资总额*1.5% 228.00 2,736.00 　 劳保费 　 含服