影响地产金融因素.docVIP

二：支撑中国房地产金融迅速发展的三大因素 （一）持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础 选取东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。 反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15%—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。 （二）房地产信贷增长空间大，持续时间长 伴随着各国住房产业发展和住房 问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86% ；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18% ，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。 按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。 近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。2007年房地产商业信贷的同比增长30.65%，2008年为10.69%，增长最快的2000年达到61%。 （三）房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富 金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。 目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1： 1.2，韩国1：0.91。 近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。但与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。 从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，Ginnie Mae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。日本的证券化在96年以后得以迅速发展。目前，日本的商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。 房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。 中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。 三：房地产信贷发展空间预测 各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57% 。2008年 中国商业房地产信贷／GDP比率大约在17.6%。 尽管中国的房地产 金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。 据测算，到2020年，中国GDP预计为757138.2亿，房地产信贷保守估计将达到227141.5亿，是2008年实际房地产信贷余额的4.3倍，年均增长可达到12.93%；乐观估计将达到378569.1亿，为2008年的7.17倍，年均增长可达17.84%。 资料来源：世经未来整理 2009-2020年我国商业房地产信贷存量发展空间预测 （一）地产证券资产发展空间预测 08年整个经济社会证券／信贷比为1：2（证券化资产包括股票、债券等），我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，德国和日本目前经济社