中国房地产金融机构体系.ppt

房地产企业保险融资创新 目前最有可能的一条险资投资房地产的途径则是 联手地方政府参与保障性住房的建设和运营，特别是公租房领域 在满足自身资金安全和风险回报的基础上，平滑房地产市场的风险，可谓皆大欢喜。 房地产企业保险融资创新 国务院办公厅《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 鼓励保险投资机构投资企业债、公司债 保险机构每年可以从所收取的保险费总额中拿出百分之五投入不动产投资 保险机构虽不是专业的房地产开发机构，但却有充足的资金 基本模式： 1）为保险公司量身定制其投资的不动产项目 2）吸引保险公司参与股权式开发房地产项目（保险资产管理公司） 寿险抵押贷款 我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间： 除了开展财产保险及信用保证保险以外 保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款 寿险抵押贷款 在欧洲国家，尤其是荷兰 普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合 借款人获得住房抵押贷款后，每月支付的费用由两部分组成： 本金和利息 其中 利息付给银行 本金则交给保险公司： 贷款到期，保险公司将本金全部交还银行 寿险抵押贷款 寿险抵押贷款： 对贷款方来讲： 它避免了借款人健康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金； 对借款方来讲 它在转移贷款风险时，给借款人送上了一份人寿保险； 对保险公司来说， 每月收到的本金可能带来盈利 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险是指 在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。 投保人将房屋产权抵押给保险公司 保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付 直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。 反向抵押贷款保险 反向抵押贷款保险业务 在英法等国已相当成熟 因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房 在美国也被称为反向抵押贷款 中国反向抵押贷款保险设计 根据保监会的设计思路 反向抵押贷款定位于新型的“抵押房产、领取年金”的寿险服务 它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算 将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。 中国反向抵押贷款保险设计 它使得 投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权 直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 这种贷款适合: 即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁） 第三部分房地产信托融资创新 什么是信托 信托 顾名思义是信任和委托之意 指委托人基于对受托人的信任 资财的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益 将其所拥有的资财委（财产权）委托给他人或信托机构（受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或特定目的，代为管理或处理的一种经济行为。 房地产信托融资基本内涵 信托是 它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式的一种财产经济管理制度 信托体现了多边的经济关系 即 包括委托人、受托人、受益人在内的多边信托关系 这三个当事人在一项信托行为中，缺一不可。 什么是信托 信托 是一种特殊的财产管理制度 也是一种特殊的法律行为。 信托用16字概括信托： 得人之信，受人之托 代人理财，履人之嘱 信托关系示意图 中国信托业的五次整顿 中国的信托自1979年恢复以来，经历五次整顿： 第一次整顿： 1982年整顿重点：行业清理、明确业务范围 第二次整顿： 1985年整顿重点：业务清理 1986年颁布《金融信托投资机构管理暂行规定》 第三次整顿： 1988 年整顿重点：业务、行业清理 “三停”：信托贷款、信托投资、拆出资金 中国信托业的五次整顿 第四次整顿： 1993年银行业、信托业“分业经营、分业管理” 第五次整顿： 1998年关闭中创和广国投，所有的公司重新登记注册。 2001年1月《信托投资公司管理办法》 2001年4月《中华人民共和国信