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沪苏区域摘牌后营销策略汇报 碧桂园·翡翠华府 2016.6.28 Contents 目 录 一 市场背景及竞品分析 三 四 营销策略及推广分析 营销拓客动作分析 二 人力状况及供货分析 统计数据来源：南通市统计局-数据南通 南通市隶属于江苏省，新项目距离已开发至二期的南通碧桂园6公里。南通地级市2015年GDP居全国地级市第8名，经济发展迅猛。但常住人口的增速缓慢，房地产的需求量短期内难放大。 宏观经济指标 2015年底 全市总人口(地级市不含通州) 119.85万 城区户籍人口(地级市不含通州) 52.3万 城区常住人口(地级市不含通州) 70.85万 GDP/增速(地级市不含通州) 1410亿/8.4% 人均GDP(地级市不含通州) 11.76万元 财政收入/财政支出(地级市不含通州) 163.4亿元/99.04亿元 城镇居民人均可支配收入(含县级市) 3.6万元/8.7% 城乡居民储蓄存款(地级市不含通州) 1054.97亿元 社会消费品零售总额(地级市不含通州) 623.71亿元 固定资产投资/增速(地级市不含通州) 1168.44亿元/9.7% 房地产开发投资(亿元)(地级市不含通州) 383.35 全市商品房销售面积(万㎡)(地级市不含通州) 268 平均交易价格(元/㎡)(地级市不含通州) 8537 全市汽车拥有量(含县级市) 102.84万辆 一、项目概况-城市简介 南通市分为崇川区、港闸区、开发区、通州区 崇川区内部分为老城区、新东区、新城区； 通州区为通州市撤市(县)划区 老城区：市区销售价格高，配置有南通人认可度极高的一附小、二附小，洋房的销售价格普遍在15000元/㎡以上 新城区：以市政府为核心，中南城为商圈的新城板块，城市界面优，客户认可度高，洋房销售价格在10000-18000元/㎡ 新东区：规划工业园区生活及商业氛围一般，项目及产品偏刚需，配套汽车东站，洋房销售价格在6000-8000元/㎡ 分区 常住人口(万人) 增速(%) 崇川区 70.85 0.28 港闸区 28.2 0.71 开发区 20.8 0.48 通州区 114.19 -0.01 南通全市常住人口分区情况 一、项目概况-城市布局 (5500-6500元/㎡) (7500-8500元/㎡) (5000-9000元/㎡) 地块位于崇川区新城，属于发展成熟的集中居住区，处于主干道通富路旁，周边配套齐全。紧邻新城小学、中学及商业中心。 重要 节点 距离 （KM） 时间 （分钟） 中南购物中心 6 6 新区小学 0.5 1 汽车东站 5 5 小海高速入口 10 8 一、项目概况-地块周边概况 地块位于崇川区新城，属于发展成熟的集中居住区，处于主干道通富路旁，周边配套齐全。 1.地块南，竞品中海上林院 2.地块以北，高架桥 3.地块以东，高架桥 4.地块以西，新城小学 一、项目概况-项目周边环境与配套 一、项目概况-项目区位及交通 中南城 购物中心 新区 小学 初中 周边配套 车程时间 距离 路况 妇幼保健院 4分钟 4公里 畅通 中南城/百货 6分钟 6公里 畅通(时间段拥堵) 新区小学 1分钟 0.5公里 畅通 南通大学 3分钟 3公里 畅通 妇幼医院 南通市政府 本案 通启路高架 世纪大道 一、项目概况-项目学区介绍 【周边教育配套现状】 最好——南通附属小学 10km，车程15min，非配套学区 新建——新区小学(属二附小集团) 一路之隔，小学初中9年制，师资未定 南通附小 南通大学 新区 小学 初中 最好 新建 本案 一、市场概况-市场政策 市场政策 限购政策：无限购政策 预售条件：多层封顶，高层至四层 预收款政策：自核发商品房预售许可证开始，至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设，其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用。 南通市(地级市、除通州区外)近三年商品房销售情况 时间 商品房施工面积 (万㎡) 施销比 商品房竣工面积 (万㎡) 现销比 商品房存量面积 (万㎡) 存销比 商品房当年新增供应面积 (万㎡) 商品房销售面积 (万㎡) 商品房销售额 (亿元) 人均居住面积 (㎡) 人均销售面积 (万㎡) 2015 2651.51 9.9 626.83 2.3 390 1.5 236 268 229 / 1.15 2014 2506.3 12.2 478.32 2.3 422 2.0 270 206 198 51.3 0.88 2013 2247.14 10.6 428.32 2.0 358 1.7 299 212 225 50.7 0.91 分析：普遍以价换量、依然存在较长的库存去化周期 近三年南通整体市场逐步进入上升通道，但从成交价格的