应用基准地价评价城镇综合用地地价的方法-南京师范大学学报.pdf

第!P 卷第! 期 南京师大学报（自然科学版） [34’ !P 3’ ! !##/ 年 UVAW+X V( +UY6 VWZ+X AY[NW0YG\（:DI9:4 017=17 ） !##/ 应用基准地价评估城镇综合用地地价的方法 杜彬，张丽，赵英娜 （南京师范大学地理科学学院，!##$% ，江苏，南京） ［摘要］ 探讨了应用基准地价结合地价楼层分配系数和基准地价结合面积分摊系数两种测算综合用地价格 的方法，同时给出了案例分析，并用剩余法对测算结果进行了验证’ 还探讨了实际评估过程中易出现的问题’ ［关键词］ 地价，基准地价，综合用地，城镇 ［中图分类号］(!$)* ) ， ［文献标识码］+ ， ［文章编号］##,-..（!##/ ）#!,#!,#/ !#$%’ ($ )%*+,-. /$0#1’1-2,31 4%-5 6#,1 ,- 7#8%- !#1%2 9,(’ :%2, 4%-5 6#,1 ! #$%，’(%) *$，’(+ ,$%)%( （012334 35 67389:;21:4 017=17 ，:=?=8 39@:4 A=B79CDE ，!##$% ，:=?=8 ，F2=: ） !82(#%( ：GH3 :;;93:127C D3 B:4I=8 13@;9727=CB7 4:=J ;917 :97 =D93JI17J ，H212 :97 D23C7 35 13@K, ==8 K:C1 4:=J ;917 HD2 D27 JCD9KID3= 9:D7 35 4:=J ;917 :1139J=8 D3 J55797=D CD397EC 35 KI4J=8 :=J HD2 CI95:17 :97: C2:97 1375517=D 97C;71DB74E’ + 1:C7 CDIJE C ;93BJ7J HD2 97CJI:4 D712=LI7 D3 B795E D27 97CI4D’ G27 ;93K47@C 7:CE D3 :9C7 = ;9:1D1:4 ;9317CC C :4C3 :=:4EM7J’ ;1 9$#52 ：4:=J ;917 ，K:C1 4:=J ;917 ，13@;9727=CB7 4:=J ，I9K:= :97:C 综合用地是伴随着城市经济发展和土地利用集约化程度的提高而产生的新的用地类型，它体现了土地用 ［］ 途由一元向多元、由平面向立体空间发展的趋势’ 根据《城镇土地估价规程》（6QR G P/#P S !## ） 的划分，综 合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类 型中任何两种以上的综合，这种综合包含三种类型：一种是宗地上某一幢建筑物在楼层空间上多种用途的综 合，常见的如“底商T 住宅”、“底商T 办公”’ 这种综合可以称为立体型综合，小城镇和经济发展水平一般的城 市中较多见；另一种是指一宗地内多幢不同用途建筑物的综合，常见的如商品房开发中，一宗地（一宗项目）内 既有门面房等商业用房，又有住宅楼，还有其他如车库、社区服务中心等辅助配套设施’ 这种综合可以称为平面 型综合’ 第三种是由平面型综合和立体型综合复合而成的混合型综合用地’ 平面型综合用地评估可以采用在平面上按用途分割，各用途地块分别再用相应评估方法评估的技术路线’ 混合型综合