第四章 房地产项目用地的获取.pptVIP

第四章 房地产项目用地的获取;本章主要内容;开发商; 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务 院代表国家行使； 集体所有制： 乡（镇）、村农民集体； ; 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。 房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证（《建设规划许可证》、《建设用地许可证》、《施工许可证》）。 ;第一节 划拨土地使用权的获取;2.基本特征 划拨土地使用权的取得具有行政性。 划拨土地使用权具有无偿性。无需支付土地出让金，补偿、安置等费用只是对原先土地使用者的损失和重新安置的补偿。 划拨土地使用权具有无限性，但土地所有权人可以根据需要收回土地使用权。 划拨土地使用权的流转具有限制性，但不得转让、出租和抵押。 ;3.划拨土地使用权的基本类型 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。 ;二、划拨土地使用权的主要流程;2.划拨土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系 划拨土地使用权获取过程中，主要涉及三方的利益关系：政府、划拨土地使用者和原土地使用者。 ;三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费;中华人民共和国土地管理法第四十七条规定： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。　　征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。）每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 特别提示：土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。 ; 《土地管理法》规定，被征用土地，在拟定征地协议以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予补偿。但是，在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建的地上附着物，一律不予补偿。被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 青苗补偿费标准：在征用前土地上长有的青苗，因征地施工被毁掉的，应由用地单位按照在田作物一季产量、产值计算，给予补偿。具体补偿标准，应根据当地实际情况而定。对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿；对于粮食、油料和蔬菜青苗，能够得到收获的，不予补偿，不能收获的按一季补偿；对于多年生长的经济林木，要尽量移植，由用地单位支付移植费，如必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿，对于成材林木，由林权所有者自行砍伐，用地单位只付伐工工时费，不予补偿。; 拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。 拆迁补偿费主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。 (1)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。 (2)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 (3)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 ;第二节 出让土地使用权的获取;2.基本特征 土地出让的主体：土地的所有者——国家。 土地出让的客体：城镇国有土地。 土地出让的内容：土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。 ;根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年; 工业