20121123利地产常德项目研判及建议.pptVIP

市场小结： 1、常德市场体量较小，年成交仅100万平米左右；常德楼价最近两年攀升过快，缺少成交放量支撑，继续攀升的空间不大。 2、常德楼盘的去化速度不高，典型楼盘的去货速度为50-100套/月。对本项目而言，片区内共约200万平米的可售货量，后继销售压力巨大。 3、高附加值产品在常德更为受用。通过大面积花园、阳台实现赠送面积现象比较普遍，N+1户型更受市场欢迎。板式多层电梯洋房是常德市场最高端产品形式（不考虑别墅）。多层较高层有800-1200元/平米的溢价。 4、常德市场尚缺少真正意义的在规模、展示、产品、品牌诸方面全面占优的标杆性项目。绿地新都会作为常德首个全国性品牌发展商项目，产品品质及项目规模都有较大优势，但其区位限制了该楼盘的影响。保利柳叶湖项目出于在区位、景观、品牌、产品、规模诸方面的优势，具有引领常德楼市的明显潜能。 启示 1、20万体量是一个较为稳妥的拿地体量，10万方/年的消化速度是峰值 2、柳叶湖片区认可度偏低，市场仍需一定教育期 2、折合楼面地价900元/㎡的土地成本优势不明显 3、升价不放量的市场格局限制后续成交攀升，项目投资收益摊薄 常德不乏消费力，同时渴望大开发商改善居住品质，若地块为市中心核心地块，风险相对摊薄 附：常德市场走货情况 板块 代表楼盘 规模 主力户型 价格 去化情况 月均去化 城北区 怡景御园 8.9万 90平米两房，118-124平米三