第四章节--房地产价格评估(修改)资料.pptVIP

§4-2 房地产价格的成本法评估 门窗损坏的修复费用=2万元 装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元 设备折旧额=60*10/15=40万元 长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50 =17.6万元 该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元 §4-2 房地产价格的成本法评估 （三）建筑经济耐用年限的确定 （1）建筑物的建设期不计入建筑耐用年限 建筑物经济寿命50年 建设期2年 土地使用年限70年 建筑物经济寿命50年 §4-2 房地产价格的成本法评估 （2）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限早于土地使用年限结束 建筑物经济寿命45年 建筑物经济寿命45年 土地使用年限50年 10年后出让 §4-2 房地产价格的成本法评估 （3）建筑物经济耐用年限长于土地使用年限 建设期3年 建筑物经济寿命60年 土地使用年限40年 建筑物经济寿命37年 §4-2 房地产价格的成本法评估 （4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限晚于土地使用年限结束 建筑物经济寿命50年 土地使用年限40年 6年后出让 建筑物经济寿命46年 §4-2 房地产价格的成本法评估 4、成本法应用中的有关规定 《商品住宅价格管理暂行办法》 《经济适用住房价格管理办法》 《中华人民共和国土地管理法》 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》 《城市房屋拆迁管理条例》 《城市房屋拆迁估价指导意见》 《房屋完损等级评定标准》 §4-2 房地产价格的成本法评估 房屋完损等级及新旧标准 1、完好房：十、九、八成 2、基本完好房：七、六成 3、一般损坏房：五、四成 4、严重损坏房及危险房：三成一下 §4-2 房地产价格的成本法评估 例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征 收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取 得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建 筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的 建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物 的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有 八成新。测算该建筑物现时重置成本总价和单价。 §4-2 房地产价格的成本法评估 土地现值=620*1000=620 000元 建筑物现值=1200*2000*80%=1 920 000元 估价对象的现时总价=620 000+ 1 920 000 =2 540 000元 估价对象的现时单价= 2 540 000/2000 =1270元/平米 §4-3 房地产价格的市场比较法评估 一、市场法基本原理 1、概念 将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房 地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当 修正，以此估算出估价对象市场价值。 同一供求圈，用途、规模、档次、建筑结构等 替代原理 2、适用范围 房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。 适用：住宅、写字楼、商铺； 不适用：教堂、寺庙、学校、古建筑 §4-3 房地产价格的市场比较法评估 二、估价步骤 搜集交 易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础 进行区域因素修正 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行个别因素修正 确定比准价格 §4-3 房地产价格的市场比较法评估 1、搜集交易实例 2、选取可比交易实例 交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式P80 类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格；3—10个 利害关系人之间的交易； 急于出售或购买； 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解； 交易双方或某一方有特别动机或偏好； §4-3 房地产价格的市场比较法评估 导致成交价格偏离正常价格的因素 特殊交易方式； 交易税费的非正常负担； 相邻房地产的合并交易； 受债权债务关系影响； §4-3 房地产价格的市场比较法评估 导致成交价格偏离正常价格的因素 §4-3 房地产价格的市场比较法评估 3、建立价格可比基础 统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位 4、进行交易情况修正 测定特殊因素对房地产交易价格的影响；利用修正系数修正 §4-3 房地产价格的市场比较法评估 注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S% 可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格 可