商业地产项目营销策划案.ppt

六安不夜城商业地产项目营销策划案;前言：;六安城市及房地产市场发展概述;长三角腹地 皖西巨埠，交通便捷 优势明显;人口大市，消费潜力巨大,周边乡镇人口密集，向心力强;经济发展迅速，人均可支配收入逐年增加;城市化进程加快，为房地产发展提供第一源动力;“一环两心、三轴四区”发展战略，发展重心向东、向北转移;城市发展总结：区位优越，城市发展迅猛，经济发展迅速;起步到全面发展，六安房地产发展历经四个发展阶段;历年开工面积;产品及营销模式从粗放化向精细化改变，品牌时代???将到来;土地供应量大，未来市场竞争加剧;未来商品房供给量大，市场竞争日趋激烈;总结：整体进入全面快速发展阶段，前景看好但竞争日益加剧;六安城市及房地产市场发展概述;整体印象1：劳务反哺型经济，多自发形成，需整合和品牌化管理;整体印象2：低档次、同质化商业严重泛滥，缺乏整体规划;商圈分布：“一心二群三区多街多点”的基本商圈已现雏形;商圈介绍：市级商圈由老城商业中心和新城商业中心组成;商圈介绍：金安和裕安区级商圈，城北亚区级商圈，正在培育中;商圈总结;六安商业业态概述;序号;典型商业街调查;解放路属南北主干道，众多大型门店，以餐饮娱乐为主、较繁华;皖西路属东西主干道，商业较繁华，服饰、电器为主，各种业态均有包括;该街道主要以服饰、宾馆旅馆、餐饮娱乐、电器电讯为主，街区内有国美电器、皇家商务娱乐、唐宫以及众多快捷酒店，属于城市商业次街区。 其中服装以18%占据前列，主要以特色女装为主； 其次为宾馆旅馆类，这条街道由于所处位置闹中取静，且租金合适，因此成为诸多宾馆类的聚集地，占到13%，经营状况良好； 再次为文体类和电器电讯类，占到10%； 目前租金在40--150元/㎡/月。;本路段虽然属于城市主干道，但是商业不是很繁华，属于城市商业补充街道，由于其特殊的地段成为众多需要大型店面的婚纱影楼、休闲娱乐的首选之地。 服饰依然是商业的主要业态，占到34%。 其次为餐饮娱乐、和婚纱摄影，都达到11%。 目前租金在30---100元/㎡/月。;东大街、西大街、鼓楼新天地;大别山路东段自发形成一条长约400米的五金机电一条街，西边为长约200米的家装建材一条街，目前共计店铺近400家。 其中五金机电类商铺占到51%，属于自发聚集类交易市场，经营状况不佳； 紧随其后的是家装建材，占到31%，经营状况一般； 租金20—50元/㎡/月，据政府部门规划和业主反映，近期会拆迁。;典型个案研究;红街：与政府联动，整合营销操作较好，销售情况较好;尚街;总结：商业基本饱和，规划凌乱，处于结构调整期，亟待整合;六安城市及房地产市场发展概述;区域概况:商业欠发达，无典型集中商业出现;区域商业概述;类似项目分析;区域总结：现状不佳，但整体具有较大发展潜力;六安城市及房地产市场发展概述;整体概况;项目四至：周边商业氛围不浓，北边形象较差;项目沿城市主干道，交通通达性较好;博观观点：项目位于城北区、市中心区结合处，紧邻市中心核心位置，扼守城北门户，商业价值潜力较大！;SWOT;项目剖析总结;项目操作思路;六安城市及房地产市场发展概述;外因——市场背景;项目发展战略选择：依托城北发展潜力，以低成本高形象为战略导向、以适应市场需求为产品导向、打造最优业态组合及投资客需求的商业项目。;案例借鉴;锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。;锦里的改造成果： 改造前的锦里一条街一带杂草丛生、只有一排破烂的旧民房和垃圾遍地的旧城区。 改造后的锦里将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合在一起。老街、院落、民居、客栈、商铺、古戏台、木楼掩映在参天的古树和高大的银杏树之间，整齐的青石板路，晃动着商铺的招幡，悬挂着的红灯笼，临街绝活的手艺人，古色古香，让人置身倒流的时空。;上海新天地：中国客厅“上海站”;;案例借鉴总结提示;项目整体定位;根据市场研究发现虽然六安娱乐休闲消费旺盛，但是整体分布较为分散且没有形成真正的品牌效应，市场亟待娱乐休闲品牌代言；打造“娱乐休闲聚集地”符合市场发展需求。通过娱乐休闲产业的大力招商塑造项目六安娱乐休闲的龙头品牌地位。 依托项目的紧邻市中心，扼守城北的门户位置，提高项目市场地位，凸显项目形象高度，打造“城市娱乐名片” 。 依托政府着力打造城北亚区级商业中心的政策扶持，建立项目在城北区的龙头位置，进而确立项目在六安市“娱乐名片”的地位。;项目形象定位;项目档次定位;项目功能定位;项目业态定位;主题餐饮;主题餐饮;人流动线;项目目标客户定位;一般商铺物业主要针对两大购买群体，主要包括