土地估价注意事项.ppt

主要内容;一、土地估价报告的变化和完善;（一）变化的主要依据;《土地估价报告质量评审标准》;（二）报告变化的主要内容;新模板;2、估价基准日;3、容积率的设定;注意事项;4、委托估价方;5、土地使用权取得方式（土地权利状况）;6、影响地价的因素说明;7、土地估价原则;8、估价方法应用评价和地价确定;市场比较法是一种比较价格，具有较高的适宜性和可信度，估价结果接近市价。 剩余法是预测未来的收入和成本，可能存在一定的不确定性和不可预见性，因此其测算结果的准确性相比市场比较法来说稍差。;变化内容： 增加可比实例照片 增加修正系数确定的理由和标准;各条件描述是否客观、具体、量化。 期日修正不能直接采用中国城市地价动态监测网公布的数据，必须加以描述和分析，对其适用性进行说明，并对滞后期间的变化进行说明。 在采用市场比较法评估地价时，各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。非特殊情况下应采用各案例比准价格的用简单算术平均法确定市场比较法最终取值。若采用加权算术平均法取值时，应有针对性的说明，并注意权重大的其修正幅度应较小，避免逻辑矛盾。 ;变化内容： 方法描述 不动产现值的确定 折现率的确定 根据资本资产定价模型，利用WIND终端数据无风险取3.94%，房地产行业收益率取11.23%，β值取1.27，计算得出折现率为13.19%，因本次开发物业为住宅，折现率取整为13%。 删除原模板住房维修基金扣除项，统一在销售费用中考虑 土地增值税 全省土地增值税预征率、核定征收率;说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵、修正体系。;人均耕地、耕地比例取值随意。 取费无依据（由县、市、省文件为依据）。 位置修正应与基准地价修正幅度保持一致（同时采用基准地价系数修正法时）。 测算表;字体土地估价报告字体所有汉字格式应为国标GB字体，如“仿宋-GB2312”、“楷体-GB2312”。 表格——网格5。;二、在现场查勘和资料收集时的注意事项;资料收集时土地证必须复印齐全、完整，要求逐页、无遮挡复印件，包括证号页、正文页、附记页、宗地图等，且与原件核对一致。 对于房地产开发项目用地，需收集其相关开发资料，如可研报告、销售合同、施工合同等，以便剩余法测算参考，避免随意取值。 对于委托方提供的土地出让合同，需在中国土地市场网（）进行核实（核实成交价格及规划条件），若无相关记录或二者不一致，需委托方提供相关合理说明。 ;在开发项目必须收集《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》等，属于用途、容积率设定的依据和满足合法原则。 ;现场查勘时除估价对象需有估价人员在场的照片外，还需对选取比较案例宗地内外及区域进行拍照，并作为报告附件存档。 现场查勘时需用手机定位，并将定位截图作为报告附件存档。 估价对象四至无明确界址或参照物时，现场查勘无法明确其四至需委托方提供由国土局盖章确认的宗地位置图、卫星图片，并作为报告附件（储备用地特别注意）。 当估价对象宗地内尚有未拆迁房屋或其他附着物时，现场查勘需进行走访核实并做笔录，若委托方承诺已补偿完毕需其提供相应证明材料（包括但不限于补偿协议、补偿款支付凭证等）。 ;三、集体建设用地估价;（一）现状;（二）集体建设用地定义;（三）评估涉及的集体建设用地;2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》： 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 集体经营性建设用地主要指：乡镇企业用地（工业）、乡村旅游、商服配套用地（商业）;估价可能遇到比较多的就是商业用地;集体建设用地评估方法与国有土地评估方法一致，也包括收益法、市场法、剩余法、成本法、基准地价系数修正法等。 目前具有可操作性的主要方法有收益法、市场法和成本法。;收益法主要是土地的客观租金 还原利率（风险高于国有用地、回报较小） ;市场法案例 成都集体建设用地出让成交结果.xlsx 市场法影响因素： 当地经济发展水平、人口密度数量消费水平、对外交通条件、基础设施配套状况、交通条件，土地自身条件（临路状况、面积、地形、地势等）;公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 土地取得费不包括安置补助费。 相关税费（耕地开垦费、耕地占有税、新菜地开发基金等，目前无相关法律、法规文件规范） 增值收益（目前无明确标准，主要是用途转换，但低于国有用地） ;敬请大家多提宝贵意见！谢 谢！