瑞丽市房地产市场调查报告.ppt

一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 （二）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济发展情况 （四）小结 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 （二）瑞丽城市规划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结 三、瑞丽市房地产市场分析 （一）业态分析 （二）物业分析 （三）价格分析 （四）客户分析 （五）户型分析 （六）小结 ;一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点， 昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯 坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。 瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸 首都仰光981公里。 中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。 瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。; (二)瑞丽市人口规模 2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万左右，外地人口约为6万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均2万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。 ; （三）瑞丽市经济发展情况 2011年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%； 农民人均纯收入4820元，增长14.3%。 ; 瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高于全州水平1.1个百分点。其中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第二产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值 21.1亿元，增长19.3%。;小结： 瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。 珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。 瑞丽经济的高速发展，吸引的大批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。 ; 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发 具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/㎡，商业项目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/㎡出头。 2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/㎡ ，房 价在四年时间内直接翻了三倍 。 截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发企业82家，累计开工项目46个，开 工面积超过200万平米。 就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼 市竞争将空前惨烈！ ;（二）瑞丽城市规划 ; 老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片 区的市容市貌。 西城新区政府以中央商务区定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开