舜之都·双子座营销推广策划案(提案改).ppt

舜都·Condo营销推广策划案(提案) 青岛凯诚地产机构 2007年4月 调整期（07年7月下旬—9月） 基本工作： NP稿NO.8—11 总结前一阶段销售工作 催促签约客户付款 加强现场逼定 销售员知识培训 目标： 完成总量22% 总回款1320万 销售计划 第2强销期（07年9月—07年11月） 基本工作： NP稿NO.12--26 SP活动NO2 TV稿每周播出 RA稿每周播出 加强DS追踪 加强签约收款 参加潍坊房展会 目标： 完成总量75% 总回款4950万 销售计划 ☆ 印刷品系列：印制销售楼书和折页、DM、建漫、项目标志手提袋、小礼品等等相关销售道具。建议在设计专业资料齐备前提下，另外制作顺都Condo生活手册一本，让客户更好的了解项目内涵。 ☆ 购房纪念品系列：重要客户礼品和普通客户礼品。根据不同客户购买数量和重要程度，赠送精制的“舜都Condo”标志礼品或宣传品。 （三）销售资料 高区 (F16~22) 中区 (F10~15) 低区 (F5~9) 共7层 共6层 共5层 分楼层选择性释放 实战操作技巧：保持在整个销售过程中上述三个区域都有房可售，必须在每一个销售阶段中，按照比例释放房源。 注：建议去除13，14，23，24楼层号 （四）销售控制 销控红色防止产生销售后期没有好房的现象。 无销售难度 销售难度大 中等户型 （四）销售控制 销控蓝色掩盖销售情况差的现象，作为项目主推户型。 释放绿色中等户型，重点推销。 价格调整策略 ——制定销售表价格策略 鉴于各户型的朝向、面积在客户群体中的接受程度不同，销售难度的差异较大，我司建议： 1、加大优劣户型间差价 2、通过价格平衡户型间差距 销售表定价 销售表定价 一、降低起价 以较低的项目起价吸引客户眼球，在销售前期形成较大的受众群体。 销售表定价 销售表定价 二、减小楼层间差价 建议楼层间差价缩小至30元左右，依楼层递加。如：7层以下差价25元，8层以上差价控制在30-35元之间。平衡各楼层的受众度。 二、加大朝向价差 考虑到南北向户型由于其日照系数相差较大，以及购买群体对项目南北朝向的接受度不同，把同楼层南北朝向差拉大至400-500？？元/平方。通过提高南向户型的利润来弥补北向户型的损失。 销售表定价 四、一户一价 根据各单元的差异因素及程度，例如东西山、景观、户型大小、格局等进行每户定价。另外，还应参考已销售单元的类型比例，进行调整。 销售表定价 价格调整策略 ——价格浮动策略 我司鉴于开发商利润与购房者积极性这一矛盾关系，特提出以下价格策略： 【低价策略、小幅、快涨】 价格调整策略 低价策略： 1、扩大市场容量，使被高房价排除在外的购房者成为实际购买者。 2、利用价格优势避开形态相似项目竞争。使项目在竞争压力最小的情况下，获得最大数量的客户； 3、吸引购买力，激发购房者的热情； 4、低价的同时，不可牺牲产品品质。 价格调整策略 小幅、快涨： 1、缩小调价幅度，提高调价速率给先期购房者升值的保证； 2、给后来购房者升值的信心，最终实现开发商的利润最大化； 3、提高销售速度、快速回笼资金； 4、便于快速成交，促进良性循环。 价格调整策略 广告策略 前期应以低价宜居精装小户型主线展开诉求。待充分炒热市场后，再将Condo将项目进一步提升档次，小幅快速拉高售价。 中期广告应更多以项目物质卖点为主，项目形象和开发商形象为辅。 广告形式主要有报纸广告、杂志广告、电台广告、电视广告、印刷品等几种形式，广告牌可选择人气较旺地段投放。 根据销售情况控制广告频率，增加一定的促销活动。 重要印刷品系列：物业配套设施、舜都Condo生活手册、主题促销活动宣传海报等。 广告策略 市场篇 项目定位篇 附录篇 营销策略篇 推广策略篇 推广思考 本案无论从规模上，还是广告的投入上均不可能与潍坊市场众多大盘相比，硬要参与全市主流竞争将会力不从心，因此寻求推广策略上的差异化，在推广上另辟蹊径将是我们将项目成功做好的关键。 1、项目小户型、总价低的特点本项目最大的优势； 2、为新知阶层量身打造的精神堡垒，在居住的同时享受全面的配套服务是一大突出主题。 推广策略 在楼盘概念塑造上，应确切把握项目的特点并加以利用： 因此，结合项目的产品特点，本项目市场推广定位为： 都市精装宜居小户型公寓 推广主题 推广动作 大众营销与小众营销并行 点面结合，层层渗透的广告策略 化整为零，大面积的覆盖面，差异化的推广策略 诉求从感性→理性→感性 这种营销不是被动的店铺