福建霞浦项目定位策划方案报告.pptxVIP

Contents目录1众亘营销策划公司介绍2项目及区域房地产市场的分析3项目商业用地范围的市场分析、产品定位和营销策划4项目酒店用地业态的市场分析、产品定位和营销策划5项目住宅部分的市场分析、产品定位和营销策划6项目财务测算第一部分 众亘营销策划公司介绍公司背景案例范例第二部分项目及区域房地产市场的分析本项目地块及周边环境分析霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦房地产市场宏观数据分析核心问题的提出与解决思路方法项目概况1、本项目地块及周边环境分析霞浦新区总用地面积：约108.9万㎡；土地用途决定了项目为城市综合体；罗汉溪、规划河道，项目具有天然的环境优势；容积率决定了项目的规模体量；建筑限高： ≤ 80米编号面积（亩）土地用途主要规划设计指标出让年限容积率建筑密度绿地率A03、B04 104.602住宅?≤2.3?≤28%?≥30% 住宅70年B0333.911商业2.0≤FAR≤2.5≤35%≥20%商业40年25酒店1.9≤FAR≤2.1≤22%≥33%本项目用地现状的分析1、本项目地块及周边环境分析本项目交通条件的分析1、本项目地块及周边环境分析本项目周边配套条件的分析1、本项目地块及周边环境分析本项目用地规划条件的研究分析1、本项目地块及周边环境分析A-03 /B-04住宅地块有利条件：建筑密度：≤28%容积率：≤2.3建筑限高： ≤ 80m多层以下（含多层）住宅面宽： ≤ 50m适宜打造高品质居住社区别墅类产品、多层、小高层、高层产品均可在项目内实现地块周边及内部水景，别墅类、多层产品的居住品质得到保障需要市场研究、产品策划与建筑设计充分相结合，寻找到合理化的解决方案建筑面宽限制，增加了户型设计难度，会造成高层建筑的进深过大。商业高度要求会造成商业体量较大酒店物业成为本项目开发的难点90平米套型面积的限制几乎无法实现，根据市场情况配置户型配比建筑密度限制，很难在别墅产品和高层之间平衡合理化的比例不利条件：建筑限高： ≤ 80m高层住宅面宽： ≤ 36m商业高度：≥15m90㎡以下建筑面积比例： ≥ 60%项目SWOT分析1、本项目地块及周边环境分析2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦概况2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦人口分析2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦经济环境分析2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦城区结构与相互关系2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦人民收入水平2、霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦近、中、远期发展规划的分析3、霞浦房地产市场宏观数据分析近三年房地产市场运行情况3、霞浦房地产市场宏观数据分析房地产市场现状分析3、霞浦房地产市场宏观数据分析未来土地供应分析太阳能光伏产业园区——一期规划面积2000-3000亩，打造高新产业集群政府规划：2011年要加快火车站周边占地107公顷的商务片区规划建设，推进休闲公园、站前公交首末站和机动车辆客运站、商务办公和高端住宅等一批项目的前期工作，启动赤岸大道北段商务带建设和五星级迎宾馆招商、征地和安征迁工作。年内计划投资3亿元以上，开工建设火车站货运场配套道路等项目。北侧铁路现状温福铁路霞浦站本案赤岸东侧现状新城中心与地块之间为工业用地，政府计划收回，重新上市，以居住用地为主，商业配套周边暂无教育配套，本项目用地附件将建设第三小学，建设局的邓副局长告知，本案不属于该小学范围，可挂靠龙头小学。其他社区居民可入三小。地块周边现状及规划经济适用房A-09-01商服、住宅，容积率3.5，99亩霞浦七中福宁医院A-09-02商服（批发、零售）、住宅，容积率3.5，92.32亩万福嘉华霞浦一中九龙街东方伟业沃尔玛帝景五星酒店永辉超市3、霞浦房地产市场宏观数据分析房地产市场未来三年走势预测4、核心问题的提出与解决思路方法商业用地核心问题的提出与解决思路4、核心问题的提出与解决思路方法酒店用地核心问题的提出与解决思路4、核心问题的提出与解决思路方法住宅核心问题的提出与解决思路第三部分项目商业用地范围市场分析、产品定位和营销策划霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析霞浦县商业发展与商业地产开发分析项目商业用地范围的规划和设计条件分析商业物业的产品定位及营销思路其他物业的定位及营销思路霞浦县经济产业结构分析1、霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析人们消费结构分析1、霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析 霞浦人的消费特征、消费习惯、单日消费特点霞浦县商业发展历程2、霞浦县商业发展与商业地产开发分析商圈商业现状、主商圈和街道商业分析2、霞浦县商业发展与商业地产开发分析商业未来供应格局（在售及潜在商业供应）2、霞浦县商业发展与商业地产开发分析霞浦县商业格局及未来规划2、霞浦县商业发展与商业地产开发分析用地周边交通的人流分析3、项目商业用地范围的规划和设计条件分析火车站人数统计旅游人群