太原小商品市场改造项目整体定位.ppt

本体研究结论： 内部形成车流动线的环状系统，既解决项目单面临街，内部车辆难以疏导问题，又缓解外部交通压力 中心景观——设置造型美观的喷泉或绿植广场，体现昭示性，提升项目的整体形象和档次，实现商贸市场与周边环境的融合 考虑项目的现状及改造目标，采取奖励为主的改造措施，实现文明拆迁，确保原有商脉的传承 拉动地方经济增长——小商品批发市场项目的顺利改造，将为城市带来多种巨大的经济效益 引领区域商业升级——经营环境及配套设施的改善将消除消防隐患，提升项目形象，进而吸引配套商业进驻、推动区域商业升级 项目以整体持有出租或以持有出租为主，同时对外销售部分物业的经营权，以便短期回现的方式，给出2种测算方案 方案1投资回收期长，长期收益及增值空间较大；方案2短期内收益较高，回收期短 * 本项目总体指标汇总：总占地为300亩，总建面58.1万平米 地块指标汇总： 项目整体经济评价 总指标 数值 单位 备注　 占地面积 200800.00 ㎡ 　 容积率 2.7 　 　 总建筑面积 581000.00 ㎡ 　 地上 581000.00 　 　 地下 187000.00 　 　 其中 批发类商业 384000.00 ㎡ 地上4层 配套商业 17000.00 ㎡ 配套设施 180000.00 ㎡ 地上4层 地下室 187000.00 ㎡ 批发类商业（A馆） 批发类商业（B馆） 批发类商业（C馆） 主要配套设施（D馆） 物流卸货区 配套商业 项目建设期安排及测算假设说明 假设项目由2010年上半年开始启动，2010年进行批发类商业——c馆的开发，2011年上半年进行——B馆开发及部分配套商业开发，2011年下半年进行配套设施——D馆开发，2012年上半年进行批发类商业—A馆及剩余配套商业的开发； 假设自有资金为4亿，其余资金为银行贷款； 相关租金价格按照市场价格平台及增长率进行预测； 假设只有加油站接受现金补偿，补偿金额为100万，其他承租户均采用等面积补偿方式。 项目整体经济评价 施工安排 2010年 2011年 2012年 项目名称 总计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 批发类商业 384000.00 75000.00 71000.00 141000.00 97000.00 　 配套商业 17000.00 　 4000.00 9000.00 　 4000.00 　 配套设施 180000.00 　 　 　 180000.00 0.00 　 合计 581000.00 75000.00 75000.00 150000.00 180000.00 101000.00 占比 　 12.9% 12.9% 25.8% 31% 17.4% 　 价格预测——批发类及临街配套商业价格预测 物业类型 规模（平米） 售价（元/平米/年） 租金（元/天.平米） 批发类商业 384000 511 均价1.00-1.50 配套商业 17000 均价2.70 说明： 本项目批发类商业产权销售价格取值： 从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平； 参考现有在售产权式商铺的项目价值表现及项目周边出租物业的价格，建议价格取值与市场平台看齐，产权式商铺均价为511元/平米.年。 类似项目参考 业态 售价/租金(元/天.平米） 售价与正常租金占比 新东方 服饰、小商品批发市场 2 50% 新东方周边项目 服饰、小商品批发市场 均价4 本项目批发类及配套商业出租价格取值： 1.项目周边商铺租金水平，临街商铺均价1.2元/平米.天； 2.新兴食品批发市场，租金为3-5元/平米.天（含管理费）； 3.项目现有经营面积租金：1.5-3元/平米.天，且层差为0.5元/平米.天 本项目批发及配套类商业部分售价及租金： 项目整体经济评价 类似项目参考 业态 售价/租金(元/天.平米） 新兴食品 食品批发 3-5 周边沿街商铺 茶叶批发等 均价1.2 项目本体 小商品、五金、装修等批发 0.5-3 说明： 本项目住宅价格取值： 从物业使用功能出发，取值应符合经营者需求； 项目现仓储面积的租金在15-25元/平米.月； 参考项目现有租金水平及经营者的承受力，建议保持中等水平，提升经营者的满意度。 本项目配套设施 部分租金： 价格预测——配套设施价格预测 项目整体经济评价 访谈对象 小商品批发市场 店主 …目前这里的仓库太少，且周边也无过多的物业可用来作为仓储用途，我们租的那间都在25元/平米.月左右了，已经比较高了，但没办法，在这里租还是比较方便经营的，再高的话就可能会在周边找地方存货了… 18-21元/平米.月 物业类型 规模（平米） 出售 出租 批发类商业 384000.00 90000.00 294000.00　 配套商业 17000.00 　 1700