富盈·世界汇商业定位及营销策划案.pptVIP

从商业案例分析 盛和广场 现状对比：厚街盛和广场、富民商业街同一地段，一路之隔，经营情况却有着“生与死”的区别，进驻大润发主力店的盛和广场经营红火，没有进驻主力店的富民商业街，经营情况一片惨淡。 富民商业街 占地面积：40000㎡ 总商业面积：120000㎡ 建筑形态：8栋5层高的 商业裙楼及5条步行街 商铺数量：700多间 盛和广场 占地面积：29000㎡ 商业面积：40000㎡ 大润发超市：21000㎡ 鳌峰百货：3000㎡ 润昇百货：2000 ㎡ 商铺面积：11000㎡ 业态对比：富民商业街由于建筑形态及独栋单层面积过小，无法引进大型主力店，引进规模较大的金逸电影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和广场引进大润发，一楼5000㎡,二楼16000 ㎡，共21000㎡，占总商业面积50%以上，由大润发超市引进了肯德基、真功夫、以纯、耐克、班尼路等品牌专卖，并进入鳌峰百货、润昇百货，剩下独立零散商铺面积占总面积30%。 富民商业街业态规划 1-3F街铺：品牌服饰、国际名鞋、流行饰品、化妆品、精品、小商品、手机通讯、黄金珠宝、医药连锁、床上用品、家居饰品等零售 4-5F：酒店、酒楼酒家、连锁餐饮、美容美发、水疗馆、沐足休闲、游戏厅、运动健身、动感影城、网吧、ＫＴＶ等 盛和广场业态规划 1F街铺：品牌餐饮、品牌零售 1F内铺：大润发品牌专卖街区、女装区、男装区、 鳌峰百货； 2F内铺：大润发超市、润昇百货。 从商业案例分析 经营对比：从今天经营现状来看，盛和广场持续经营起来，而富民商业街即经营陷入困境，商家集体声讨，大部分中小型服饰、鞋帽、箱包商家已撤出，后期调整为库存鞋市场，依然是不成功。可见，主力店决定项目“生与死”的问题，对项目经营的重要法宝。 从商业案例分析 分析与结论 1、短期最大限度回笼资金； 1、引进品牌实力强主力店，确保招商及经营成功； 2、持有3/4的物业长久收益，远期收益大； 3、品牌主力店将能够拉升项目整体的价值 1、引进主力店，有效促进招商及经营； 2、短期销售回笼较大资金； 优势 1、持有物业太少，远期收益小； 2、招商及经营难度巨大； 3、1-2F内铺返租压力较大； 4、二层内铺销售存在一定压力； 1、短期回笼资金少 1、主力店单层面积过小，难引进品牌主力店； 2、升值潜力有限 3、主力店抗风险 能力较低，可能不 能将整个项目盘活 劣势 目前尚无运营经验，而且整个项目的运营营成本都由开发商投入，风险较大； 前期招商及返租销售就存在较大风险； 利于一线品牌主力店进驻，抗风险能力、经营实力等较强，风险较小 普通商家的影响力有限，可能会被竞争者超越 风险分析 方案 运作模式 租售方式 销售收益（元） 10年纯收益（元） 运营管理难度 招商可操作性 综合 方案一 引进主力店，租赁+1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售 销售：8862㎡ 持有：11250 ㎡ 1.36亿 1.58亿 普通、档次较低的商家实力有限，管理难度一般 普通、档次较低的商家招商难度一般，一线品牌商家招商难度较大 ☆☆☆☆ 方案二 引进主力店，租赁+1F商铺直接 销售： 5062 ㎡ 持有：15050 ㎡ 1.16亿 1.67亿 一线品牌主力店所占面积超整个项目商业面积一半，管理难度较小 普通、档次较低的商家招商容易、一线品牌商家招商难度一般 ☆☆☆☆☆ 方案三 不引进主力店，租赁+ 1F街铺直接销售+1-2F内铺返租销售 销售： 17000 ㎡ 持有： 3112 ㎡ 1.91亿 2.03亿 整个项目由开发商运营管理推广，运营管理难度较大 无主力店的聚人流效应，招商工作加大，招商难度巨大 ☆☆☆ 结论：综合以上种种分析，兼顾本项目短中长利益，同时保证项目可操作性最强，风险最低，建议采用业态组合规划方案二。 第一部分 商业定位 第三部分 销售策略 物业定位 主题定位 形象定位 业态定位 价格预估 盈利模式 租售建议 投资分析 销售总控 销售策略 销售方式 销售部署 第四部分 招商部署 招商思路 招商策略 招商政策 招商部署 第二部分 租售建议 城果商铺（裙楼商业） 平均售价：1.6万元/㎡ 租金：50-90元/㎡/月 东方银座（一层底商） 售价：1.4-1.9万元/㎡ 美景路 富华中路 长盛南路 金朗中路 银朗南路 长富路（由东至西） 金朗中路 富康路 金莎商铺（裙楼商业） 平均售价：2.5万元/㎡ 租金：120-180元/㎡/月 大朗目前在售商铺较少，项目周边均为裙楼商业，总体首层商铺售价约0.7~3.5万元/㎡之间，其中长盛广场商铺因大润发进驻，拉升商业售价，售价高达3.5万/㎡，而距离本项目最近的东方银座一层底商售价1.4-1.9万/㎡之间。 富民中路 新世纪长盛广场 大润发所