美国移民生活之中美房地产差异.docxVIP

　　所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。　　在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有**的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。　　人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。　　这就是中国和美国**大的不同的地方。　　二、美国的房地产制度健全　　在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。　　使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。　　中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。　　无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。　　政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。　　整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。　　三、产权的不同　　美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。　　而且美国的产权是**性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。　　四、房产税不同　　在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3，加州差不多在12-20之间。　　各州都有自己不同的标准。　　所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。　　我们知道，目前在中国有30以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。　　中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有05左右，不能起到预期抑制炒房的作用。　　五、房源系统不同　　在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。　　在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。　　每一个房源共享系统，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。　　我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。　　别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。　　彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。　　整个房地产市场因此而蓬勃。　　六、支付佣金方式不同　　在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6左右。　　当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。　　美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得**的一方，而买主是付钱的一方。　　在中国正好相反，由买方支付佣金。　　七、房子的概念不同　　在中国，所谓买房，指的是买公寓房、买新房。　　而在美国，买房一般是指二手房，独立房。　　这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。　　虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。　　同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。　　在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋，也可叫做连排房屋。　　这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。　　当然也要看房子所在的地点和城市的等级。　　我们在这里所谓的比较，　　连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。　　在美国房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。　　建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。　　八、贷款的政策不同　　在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。　　美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。　　在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。　　除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。　　在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。　　我对中国的贷款市场并不了解，但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。　　恐怕是因为使用浮动利率的关系，所以无需重新贷款。　　还有一个有趣的问题是在美国叫