国六条专题：调控变“空调”,楼市将在沉默中爆发.pptVIP

楼市小阳春理由之四——政策末班车促进成交提前释放，二手房倒逼一手房热度上升 浦东房产交易中心等候办理业务的队伍 2013年3月4日，闵行、浦东等房产交易中心到晚上7点半还是灯火通明，浦东房产交易中心更是因为前来办理交易的人数众多，只得通宵办理审税过户。3月5日，闵行房地产交易中心上午开门40分钟，放号270个，很多成交提前释放。 北京、广州、深圳、南京、苏州、济南、重庆、成都等全国多地均出现二手房交易过户火爆的情况，主要是在政策落地实施以前提前完成交易，避免新政对于购房负担的增加，购房者提前入市集中成交，二手房成交火爆倒逼一手房热度上升。 20%个税引发全国过户潮 楼市基本面反弹的四大理由 房企驱动 城镇化 政策 时效 一手免 税房 四大理由决定2013年6-7月起楼市“基本面”开始反弹 调控政策往往变为“空调”，楼市将在沉默中爆发 2003年-2012年，十年间，全国商品住宅销售均价涨幅1.45倍，但货币供应量扩大了3.4倍。在城镇化持续的市场背景下，在货币持续增发的市场环境中，将难改房价上涨及房地产行业支柱产业的地位，政策叠加的发布尽管可以导致市场短期内观望或停止，但是中长期来看，调控政策往往变“空调”，楼市将在沉默中爆发。 理由之一：货币流动性仍较为宽松及政策时效性逐渐消弱为楼市升温 M2与房价年度走势 亿元 元/平米 2003年-2012年，十年间，全国商品住宅销售均价涨幅1.45倍，但货币供应量扩大了3.4倍。 3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，财政赤字目标财政赤字1.2万亿元，占GDP比重2%左右。稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好今年楼市。 M2与房价月度走势 % 姜伟新在驻地对媒体表示“国五条’刚刚出台，要先看看市场的反应再说”。 国六条细则的颁布对市场是重磅一击，但鉴于政策时效性在4-6个月间，不排除政策后期减弱的可能。 商品住宅销售均价及面积同比 理由之二：二手刚需客户向一手免税房转移，促使一手市场成交放量供求关系紧张 国五条细则颁布后众生百象： 上海闵行房产交易中心大门被交易者名副其实的“挤爆了”，碎玻璃一地。 上海杨浦房产交易中心，一结中年夫妇抱病携带氧气瓶办理房产过户。 传烟台试行二手房20%征税新政一日即叫停；调控加码二手房市场惶恐，离婚率爆增，在新政执行前的空档前，二手市场爆棚。 相较而言，一手市场的免税房，避免了20%的个人所得税，在新政实际落地之后将引爆新房市场。很大部份的刚需客户将向一手房转移。这将促使一手成交放量，一手市场供求关系紧张。 元/平米 理由之三：积极稳妥推进城镇化，将辐射两亿七千万人口 “城镇化是扩大内需的最大潜力”这无疑是2013年中央经济工作会议的一大亮点，包括经济体制改革、产业转型升级等都将在城镇化进程中得到推行和完善。 ?中央经济工作会议也更看重提高城镇化的质量，而非广度，并明确“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。 截至2012年，全国县域城镇建成平均人口只有7000人左右，相当多的建制镇居民不足5000人。新型城镇化的本质就是不断提升城镇化建设的质量，而不只只是农民市民化。 城市化20%上升空间 辐射两亿七千万人口 近20年我国城市化进程 理由之四：调控下，品牌房企驱动市场增长的优势已显现，会促使市场回升反弹 2012年上市房企销售排行榜前15名 从2012年上市房企销售排行榜前15名的销售情况来看，高周转的企业：万科、中海、保利、绿地等同比去年均出现较大幅度的上涨。这其实是得益于在调控的市场背景下，品牌房企通过“以价换量”、深耕市场等灵活的市场策略的结果。总的来看，品牌房企在驱动市场增长的优势已经显现出来，在今年仍然驱动市场回升反弹。 房企名称 销售额（亿元） 销售面积（万平方米） 万科 1452 1216 保利 1020 908 绿地 1013 1137 中海 945 756 万达 938 恒大 925 1651 绿城 547 273 华润 505 466 碧桂园 491 784 世茂 461 409 龙湖 401 407 融创 356 200 招商 345 220 金地 341 289 富力 335 298 数据来源： 《2012年中国房企住宅销售TOP50》 全国房地产市场周期演变规律 2012年3月，商品房销售面积累计同比达14%的负增长，是08年以来首次步入同比负增长的时点。 2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米，比2011年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%。在城镇化的市场背景下，商品房销售面积的持续回升预示着市场“基本面”持续回升，房地产最艰难的冬天已逝，楼市将现“量”上小阳春，随着政策的