北京太阳宫凯德mall考察报告.pptxVIP

太阳宫凯德MALL考察小结2012.10.23;太阳宫凯德广场的前世今生 2011年2月，嘉德置地全资子公司凯德商用整体收购一项位于北京朝阳区未开发完成的冠城大厦裙楼商场部分。该项目总建筑面积20.9万平米，其中写字楼8万平米，商业近9万平米，建筑地下4层，地上18层。项目位于北京朝阳区太阳宫地区核心地段，与地铁10号线太阳宫站相连。 实际上此次的整体收购属于项目回购，2007年9月25日，凯德商用与太阳宫广场项目公司签订一份合作协议，协议中明确规定，凯德商用将为太阳宫广场提供5.3亿元的委托贷款，日后待广场建成，再以12.1亿元的价格购买太阳宫广场整体项目。按照这个价格，该购物中心的整体收购均价为13300元/㎡。 与其他地产商不同，凯德商用收购的商业物业都以先期找准零售商合作伙伴为前提，希望借助合作方的资源来寻找项目。这也许是属于凯德商用在内地发展商业物业的特有运营模式。 包括这个项目在内，凯德商用目前在中国的35个城市拥有57家购物中心，其中43家已投入运营，14家正在开发中。凯德商用目前在北京有9家购物中心，8家已开业运营，1家正在开发中。8家已投入运营的购物中心分别是：凯德晶品购物中心、凯德MALL?太阳宫、凯德MALL?望京、凯德MALL?西直门、凯德MALL?安贞、凯德MALL?翠微路、凯德MALL?双井和北京来福士中心。位于大兴4号线天宫院站的项目在开发中。;建筑面积：90000㎡ 楼层：地下2层，地上5层 品牌数：146个 开业时间：2012.7.14 周边项目：华润凤凰汇 主力品牌：BHG、GAP、WE 、 CK、GUESS 、bestseller、拉夏贝尔、海底捞、玩具反斗城、莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、迪士尼英语、纽约国际儿童俱乐部;太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡，总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅，不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深小???宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被放在了这一层。;太阳宫凯德mall是北京典型的社区型定位的购物中心。如果换做天津或其它城市这样的项目规模和品牌组合或许算得上区域级别甚至全新的市一级商圈项目，但在北京，这个位置，这种体量，这样的品牌组合的项目是一个典型的社区型项目。 从地段来讲，项目位于东北三环与四环之间，太阳宫中路与太阳宫南街交汇处，并非繁华的商业街，也不是城市的主干道，外埠消费者出入并不方便。另外项目周边多为居民区、公园等设施，距三环附近的离写字楼也有一定距离。因此从地段上来看，项目更适合社区定位。 从业态品牌组合来看，项目业态的亮点是三楼的儿童品牌，引入了莫莉幻想儿童游乐、小鬼当佳儿童摄影、东方爱婴儿童早教、丽家宝贝儿童用品零售、迪士尼儿童英语等众多行业代表类型的儿童品牌。几乎占据了整个三层的儿童品牌是其它周边项目所不具备的，而这也强化了其社区型定位的功能。 除此之外，项目的餐饮比例也非常高，将近35%，这也是凯德新一代社区店的特点之一，位于武汉的凯德武胜路店餐饮比例更是达到了40%，远高于一般的购物中心项目。 而零售业态则中规中矩，更多的是从店面装修形象方面来提升顾客的感官品质，在品牌方面没有太多新意。 项目业态最大的缺失是没有电影院，作为社区型项目没有影院非常别扭。;6;B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场;L1层主力商户：GAP、WE、GUESS;L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行;10;11;12;L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品;14;L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴;16;17;18;L4层主力商户：新辣道、汉拿山、娘惹厨房、苗乡楼、九月天、湘怡人、乐食派、院落、渝乡人家、汤城小厨、川百汇、鱼匠