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去库存─供给侧改革下的居住规划挑战与策略 翟坤 摘要：当前供给侧改革的核心任务之一是去房地产库存。本文以天津滨海新区为例，以城市总体规划的居 住规划专项为依托，阐述当前住房供应与市场需求低效对接的挑战，尝试探讨解决住房结构供应亟待调整、 居住与公共服务设施布局无法明确、土地供应规模难以测算等城市规划与土地管理工作中遇到的问题。同 时，本文通过调研与数据分析，尝试将政策建议纳入传统的物质规划中，为当前规划编制方法的完善提升 提供思路。 关键词：供给侧改革，去库存，房地产，存量规划，人口，滨海新区 1.研究背景 自2015 年以来，国家经济结构性分化趋于明显，供需错配现象突出。以房屋供应为例， 根据国家统计局公布的数据，2015 年我国商品房待售面积为 7.2 亿平方米，施工面积达 73.6 亿平方米。若按照 2015 年 12.8 亿平方米的商品房销售面积计算，去化时间在 5 年以上。若 考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他潜在库存数量，则去化周期更长。住房供应 与需求的低效对接，造成住房结构供应亟待调整、居住与公共服务设施布局无法明确、土地 供应规模难以测算等问题，对城市规划与土地管理工作形成一定挑战。 为更好地促进经济发展，国家提出供给侧结构性改革策略，加强供给侧对市场需求变 化的适应性和灵活性。“去库存”作为供给侧改革的重点任务之一，是国家针对我国房屋供 应与市场需求不同步现状，提出的化解房地产过剩存量的要求。中央经济工作会议、中央政 治局会议及中央城市工作等会议精神随后指出，要化解房地产库存，需在警惕楼市泡沫风险 的前提下，尽量回避投资拉动、杠杆推动等老办法，通过以人为本的“人的城镇化”大思路， 向住房最本质的 “居住功能”而非仅仅的“金融功能”回归，实现 “十三五”规划所提出 的建立以面向新市民住房需求的住房制度。 空间资源供需两侧的有效对接，是确保城市健康发展的新任务。单一的物质空间设计 向空间管理与城市经营并举转型，也是存量时代城市规划编制内容创新的必要条件。本文以 天津滨海新区城市总体规划修编为平台，以实现“去库存”的居住规划编制为依托，探讨新 的经济社会背景下，城市规划编制办法与国家新宏观政策的衔接方法，并为规划编制内容进 一步向政策咨询转型进行探索实践。 2 去库存的实践探索 2.1 滨海新区房地产发展的现状问题 自 2006 年天津滨海新区纳入国家发展战略，新区迈入空前的高速发展期，实现了跨 越式的发展，以较短的时间，实现了尽可能快的经济增速和经济规模扩张，为国家工业与经 济部署的顺利实施发挥了重要作用。随着经济发展，区内人口稳步增长，土地供应能力不断 提高，住房建设规模逐步扩大。2015 年新区常住人口约 300 万。“十二五”期间，人口共增 长 52 万，年均增长 10 万人。2010 至 2013 年，新区共收储土地 152k ㎡，出让土地 18.24k ㎡ 。土地年均出让4.6k ㎡。2010 至 2013 年，新区累计开工建设住房 3481 万㎡、销售 1008.39 万㎡。住房年均开工建设 870 万㎡，年均销售 252 万㎡。 然而近年来，维系过去以招商引资与基础设施建设共同拉动城市增长的发展模式条件 发生了巨大变化，伴随着经济新常态、人口老龄化等形势变化，以房地产为代表的空间设施 资源供需出现空间总供给量过剩，住房过剩、商品房存量高现象突出。至 2015 年底，住房 库存 625 万㎡，去化周期约 2 年半；实际住房库存约 3000 万 m²，去化周期超过 10 年；由 于商业与办公市场尚处于培育期，未来商业、办公去库存周期较长，对下一步的城市规划与 土地管理造成一定阻碍。经分析，主要存在以下几点原因： 一是人口发展不足，土地与房屋交易遇冷。一方面人口规模不足。从滨海新区 15 年 的人口发展情况来看，新区 “十一五”期间由于纳入国家发展战略的政策利好，其人口规模 进入增长高峰期，年均增长率达到 12%；“十二五”期间受人口机会窗口关闭、实体经济缓 行等外部环境变化影响，人口年均增长率由 12%降至 4%。人口增长低于预期，现状人口规模 与规划预期缺口 100 万人，导致房屋总需求量下降，凸显空间配套量超前。 图 1 滨海新区人口规模历史、现状变化与规划预期（2001-2015） 另一方面，人口发展不足还体现在人口素质不高，市场带动力差。受二产主导影响， 区内就业人口以初级工为主的产业工人居多，购