2019年郑州房地产市场调研总结报告80p共81页.pptVIP

郑州市房地产市场调研报告 ------郑州------------有限公司 二零一三年五月十日 报告内容提纲 未来市场预测 调控目标和举措有松有紧，但总体来说与市场预期存在距离。 一、在房价调控目标方面，仅有北京规定为与 2019 年相比保持稳定，其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算，扣除 CPI因素，城市的房价目标在7.5%-13.2%。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分，价格控制难度相对较高。 二、信贷方面，只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化，或房价控制目标执行情况，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地，力度低于此前预期。 三、对于20%的个税，多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后，对买卖双方都形成了催促效应，促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。 宏观政策分析 2019年4月中国300城市土地市场交易部分数据 ◆ 供应情况： 4月全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%；推出土地面积11812万平方米，环比增加40%，同比减少0.5%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)882宗，环比增加32%，同比增加11%；推出土地面积3689万平方米，环比增加32%，同比增加2%。 ◆ 成交情况：4月全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%。住宅用地635宗，环比减少18%，同比增加13%；成交面积2564万平方米，环比减少21%。 2019年4月中国主要城市房地产市场交易数据 ◆ 供应情况：4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除北京、青岛、宁波库存量减少外，其余城市库存均增加。北京本月库存去化最快，商品住宅可售面积下降10.73万平方米。 ◆ 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超过8成城市成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%，其次是北京，环比下降56.6%。 ◆ 成交价格：本月43个监测城市成交价格略有上升，其中深圳环比涨幅最大，为11.17%。三亚环比跌幅最大，达15.04%。 二手房：成交量回落显著，且降幅大于新房，一线城市受影响程度大 2019年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超过50%，其中北京降幅最大，为87%，深圳和苏州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之间，均远超同期新房成交量下降幅度。                                                                                                                                                                                                                                                                                                               ◆2019年代表城市二手房日均成交量 与2019年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超过去年日均水平，天津和苏州增幅较大，分别为69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳仅增长6%。总体来看，一线代表城市受影响程度超过二线代表城市。 展望：政策落地压制短期量价上行空间，下半年渐趋平稳，全年增长无忧 一、价格方面，随着各地“国五条”细则落实，房价涨幅将有所放缓，放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同，由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要，作为新一届政府的开局之年，房价仍将是政府关注的焦点，房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险，如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度，4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导，继北京之后，又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。 二、成交方面，政策影响下，前期成交透支部分未来需求，预计成交量在此前高位基础上有所回落，但在季节性因素和供应加大的推动下，二季度总体好于一季度，下半年趋于平稳。 三、全年来看，在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显