广东住宅项目前期策划方案.ppt

【园林细节建议】 园林建议 西面靠近河涌位置：景观优化，利用河涌景观配合木栈道、灯光做景观带。 【园林细节建议】 园林建议 利用高差做下沉式园林 铺地处理 ： 进口砖材的运用，自然色系的调和，特殊的铺地方式，与绿植的结合，体现闲适感； 【园林细节建议】 园林建议 【园林细节建议】 园林建议 雕塑处理 ： 园林醒目位置设置雕塑，提升品位和档次； 植物树种： 园林主树运用名贵的树种：如加拿利海枣，大王椰，鸡蛋花等 【园林细节建议】 园林建议 层次感绿化 【园林细节建议】 园林建议 水光流动中，黄蜡石提升档次 【园林细节建议】 园林建议 定价影响因素 【市场影响客观因素】 项目 总建(M2) 容积率 产品类型 整体均价 樵山明珠 140000 2.5 小高层洋房、高层洋房、别墅 8500元/㎡ 碧玉名轩 6468 2.29 高层 7000元/㎡ 丽湖名轩 130677 2.72 小高层 6000元/㎡ 滨城珑湾 160000 2.5 高层、别墅 8300元/㎡ 翠园雅居 42955 1.6 小高层 4500元/㎡ 雅居乐都荟天地 120000 3 高层 5700元/㎡ 凰樵圣堡 338969 2.20 连排别墅、情景洋房、小高层、高层 洋房6200元/㎡ 凰樵假日 180000 1.5 高层洋房、 叠加式别墅 洋房7600元/㎡ 别墅15000元/㎡ 定价思路一：市场数据可见，樵山明珠整体销售均价为8500元/平方米（毛坯），基于项目定位，故入市售价不低于樵山明珠。 定价影响因素 【市场影响客观因素】 定价思路二：樵山明珠由2012年10月推售至今整体去化率较理想，由此可见樵山明珠8500元/平方米（毛坯）整体销售均价市场有一定承托力，还有上扬空间，故项目价格定位为西樵标杆有市场支撑点。 项目 推出时间 自开盘共推出 住宅总套数 去化量（套） 去化率 可售总套数 1樵山明珠 2012年10月 317 244 77% 73 2碧玉名轩 2012年7月 338 182 35% 334 3丽湖名轩 2010年6月 1103 734 67% 369 4滨城珑湾 2010年初 710 340 48% 370 5翠园雅居 2010年中 319 278 87% 41 6雅居乐都荟天地 2013年2月中 600 293 43% 393 7凰樵圣堡 2007年10月 3756 3469 92% 287 8凰樵假日 2009年9月 1022 739 72% 283 合计 8165 6279 2150 数据来源：南海住建局网签数据，截至到2013年3月8日 定价影响因素 【项目自身影响因素】 　项目北向为樵高路噪音较大对北向规划住宅影响较大； 　项目地块东南角规划为原居民回迁、公交车站，对项目整体档次和邻近规划产品造成一定的噪音影响； 　项目地块南向有高压电线，对南向规划住宅造成一定影响； 项目西南角规划垃圾处理站对该区域住宅产品造成一定影响。 １ ２ ３ 4 定价思路三：根据地块影响因素在产品定价方面做适当调整。 定价的基本原则 在保障发展商利益的前提下，最大限度地吸引本项目的目标客户群。 准确对竞争对手的价格预测，并完善比较推导本项目价格。 价格的制定配合各销售阶段进行调整。 对市场的消化力进行准确预判，为销售目标而制定阶段性的价格。 定价方式选择 成本导向定价：是以成本为中心，是一种按照卖方意图定价的方法。其基本思路：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。 需求导向定价：是指以需求为中心，依据买方对产品价格的理解和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。 竞争导向定价：是企业为了应付市场竞争的需求而采取的特殊定价方法。 对比楼盘量化定价 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，对楼盘进行定量分析。量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼。将每一楼盘定予因素的具体指标及等级划分清楚描述。 说明： 该方法是在假定产品相同的前提下，分析由于区位不同带来的价格差异。 与本案一致的分值为0，较本案优的取正分，反之取负分，在-1至+1之间取值。 静态因素 参考均价评定 片区价值定价 参考项目 樵山明珠 碧玉名轩 滨城珑湾 雅居乐都荟天地 凰樵圣堡 凰樵假日 评分指标 权重 评分 区位 片区形象 14% 0 0 -0.1 0 -0.1 0 与市中心距离 15% 0 0 -0.1 0 -0.1 -0.1 道路/交通状况 18% 0 0 -0.1 0 -0.1 -0.1 周边自然环境 15% -0.1 -0.1 0.1 -0.1 0.1 0.1 周边人文环境 8% 0 0 -0.1 0 -0.1 0 周边配套 12% 0 0