南昌众森黄家湖项目定位及前期策划.ppt

* 方案一和方案五的比较 方案比较 方案一 低密度别墅物业 品牌价值最高 区域市场唯一，竞争弱，风险低 方案五 利润最大化 品牌价值一般 竞争较大，风险较大 易发挥地块优势 可望实现更多市场溢价 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 * 综合结论一：关于土方回填与方案优化 在相同容积率下，填土面积大（预留打造生态水景社区所需要的水面积），方案优化空间大，利润就越高； 尽管前期土方量大，前期投入较大，出于项目整体运作及利润最大化的考虑，仍建议应多填土方； 市场竞争弱，品牌价值高，易实现“CBD区域原生别墅群”的愿景； 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 * 综合结论二：关于容积率1.063和1.5的选择 容积率1.063和1.5的选择，实际上涉及到企业战略性选择的问题 1.5的容积率方案，可实现利润最大化，但风险也较大；基于市场宏观面和利润最大化的目标，建议选择1.063容积率的方案，尽可能的物业低密度化； 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 基于众森的企业团队力量及企业发展阶段，建议应控制风险，选择1.063容积率的方案（方案一），尽可能的实现物业低密度化，实现项目品牌价值最大化； 通过本项目，实现众森企业发展的大跳跃，使众森建立较好的团队力量和品牌基础，为企业进一步扩张奠定基础； * 经与众森集团高层的多次沟通，最终确定选择容积率为1.06